Aktuelle Nachrichten



2021Mai08
Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen ist verfassungswidrig

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen - am 23.02.2020 in Berlin in Kraft getreten – ist vom Bundesverfassungsgericht, Az. 2 BvF 1/20 und 2 BvL 5/20 und 2 BvL 4/20, für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar befunden worden, weil das Land Berlin die Vorgaben zur konkurrierenden Gesetzgebung nicht beachtet und eine eigene Regelung geschaffen hat, die der Bund bereits umfassend und abschließend im Mietrecht des BGB geregelt hat.
Nun bleibt abzuwarten, wie die Berliner Vermieter, insbesondere institutionelle Vermieter, mit etwaigen Nachforderungen an deren Mieter umgehen.




2021Mai07
Leerstand bei Gewerbeimmobilien weitet sich aus, anstehende Veränderungen

Nach einem Bericht des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) hat der Leerstand von Gewerbeimmobilien im Zusammenhang mit der Corona-Krise deutlich zugenommen. In Klein- und Mittelstädten beträgt dieser selbst in besten Lagen rund 15% der Geschäfte, in schlechteren Lagen steht jede vierte Gewerbeimmobilie/Ladenlokal leer. Bei nahezu einem Drittel der Mietverhältnisse seien Mietrückstände zu beklagen. Es ist davon auszugehen, dass dieser Zustand sich nach dem (hoffentlich baldigen) Abklingen der Pandemie nicht verändern wird. Maximal in den Premiumlagen lässt sich dies teilweise noch umkehren. Im Gespräch ist die Umwandlung von Ladenflächen in Wohnraum, was aber mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften in Einklang zu bringen ist.
Insgesamt ist eine Entwicklung wahrnehmbar, wonach Familien, insbesondere junge Familien, aus den Großstädten aufs Land ziehen. Dies mag auch mit dem Trend zum Home-Office zusammenpassen, der Berufstätigen das Pendeln in die Städte erspart. Auf der anderen Seite werden in bestimmten Metropolregionen die Städte wachsen. Der Wegfall von klassischen Einzelhandelsgeschäften und die Verminderung von Büroflächen wird eine neue Wohnsituation in den Stadtquartieren bringen, die Stadtplaner zu bewältigen haben. Der Boom des Home-Office wird möglicherweise zu neuen Grundrissen und neuen Wohnungszuschnitten, bzw. Wohnungsgestaltungen bringen. Die Energiewende und damit einhergehend das geweckte Interesse zum ÖPNV/Fahrradkultur wird gleichfalls die Infrastrukturen in den Kommunen verändern.




2021Mar22
Entscheidung OLG Frankfurt zu Mietmangel/Corona

Nachdem der Gesetzgeber nun im EGBGB eine Regelung eingefügt hat, der die Mietvertragsparteien im Gewerberaummietrecht dazu anleiten soll, die Geschäftsgrundlage im Hinblick auf die Miethöhe nach zu justieren,

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

hat nun das für unseren Bereich zuständige Oberlandesgericht in Frankfurt unter Aktenzeichen 2 U 143/20 am 19.03.2021 sich mehreren landgerichtlichen Urteilen aus der Republik angeschlossen, wonach Corona bedingte Einschränkungen zulasten des Mieters keinen Mietmangel darstellen.

Das OLG führt aus, „…behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin“. Die Vermieterin schuldet gemäß OLG, „…allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst. ….“. Durch die behördliche Beschränkung jedoch wäre dieser vereinbarte Nutzungszweck selbst nicht untersagt worden, sondern lediglich die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebes.

Besonderheit dieses Falles war, dass die klagende Vermieterin die besondere Prozessart des Urkundenprozesses gewählt hat, was an sich nicht zu beanstanden ist, weil der Urkundenprozess ihr einen raschen Titel ermöglicht. Nachteil ist jedoch, dass im Urkundenverfahren nicht festgestellt werden konnte, dass die Mieterin wegen einer „schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages Herabsetzung des Mietzinses verlangen“ könne: Diese Einwendung ist im Urkundenprozess unstatthaft, weil der Beweis nicht mit den dort zulässigen Beweismitteln angetreten werden kann. Das OLG hat durchblicken lassen, dass sich wohl die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die „Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend“ geändert habe.

Mit anderen Worten: Auf den ersten Blick kann man sagen, dass das OLG Frankfurt entschieden hat, wonach im Gewerberaummietrecht die Corona Pandemie keine Mietminderung begründet. Hätte die Klägerin jedoch nicht den Urkundenprozess gewählt, wäre das Urteil möglicherweise anders ausgefallen. In jedem Fall ist die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen worden.

Selbstverständlich berichten wir hierzu weiter.




2021Jan16
Kanzleibetrieb in Coronazeiten (Stand Januar 2021)

Wir wünschen allen Mandanten, befreundeten Kanzleien, sowie allen, mit denen wir gut und vertrauensvoll zusammenarbeiten einen guten, erfolgreichen und vor allem gesunden Start ins neue Jahr.
Wir versuchen unter Einhaltung sämtlicher Coronaregeln einen regulären Kanzleibetrieb aufrechtzuhalten. Wenn Sie ein Anliegen haben und ein neues Mandat vergeben wollen, prüfen Sie bitte sorgfältig, ob wirklich ein Besuchstermin in unseren Kanzleiräumen erforderlich ist. Alternativ können Sie uns auch die Unterlagen vorab per E-Mail zusenden und zeitgleich einen Telefontermin ausmachen. Wir prüfen dann, je nach Fall, ob dieser für einen Telefontermin geeignet ist. Zugleich bitten wir um Verständnis, dass wir zur Vorbereitung eines Erstberatungsgespräches, alleine schon aus zeitlichen Gründen, nicht in der Lage sind, umfangreichste Dateien und E-Mails mit zahlreichen Anhängen rein vorbereitend zu lesen und zur Kenntnis zu nehmen. Selbstverständlich können Sie auch, wenn Sie ein Onlinemeeting initiieren/hierzu einladen, mit uns über Zoom, WebEx oder andere Dienste kommunizieren. Diese Medien stellen jedoch keine verschlüsselte Datenkommunikation dar, ähnlich dem Mailverkehr via Outlook.
Wenn Sie zu einem analogen Termin in unserer Kanzlei erscheinen müssen, bitten wir Sie ausdrücklich vorab, die Datenschutzerklärung von unserer Kanzleihomepage unter Formulare herunterzuladen, gleichfalls die Hinweise über das Mandatsverhältnis und beide pdf-Dateien ausgedruckt und unterschrieben mitzubringen. Bitte erscheinen Sie pünktlich, da es derzeit keinen Aufenthalt in unserem Wartebereich gibt, sondern die Mandantengespräche pünktlich beginnen und Sie direkt hereintreten können. Wir bitten Sie davon Abstand zu nehmen, Familienangehörige, Freunde oder sonstige Dritte zum Mandantengespräch mitzubringen, die rein aus Interesse „einmal zuhören“ möchten, weil dies die Kontaktbeschränkungen konterkariert. Tragen Sie bitte, wenn möglich eine FFP2-Maske. Wir werden je nach Dauer des Gespräches – auch bei diesen Außentemperaturen – zwischenlüften und im Anschluss desinfizieren. Sicherlich bedarf es keine Erwähnungen, dass Sie den Termin bitte absagen, wenn Sie diejenigen Symptome bei sich feststellen, die der COVID-19-Erkrankung zugeschrieben werden. Ich bedaure sehr, dass der „einfache Besuch beim Rechtsanwalt“ derart kompliziert und mit Hürden ausgestaltet ist. Die Anwaltschaft ist als systemrelevant in deren Funktion als Organ der Rechtspflege eingestuft worden. Wir sind daher froh, dass wir arbeiten können und dürfen – anders, als viele andere Branchen.




2021Jan15
Corona – kein Grund für Mietminderung im Gewerberaummietrecht

Das Landgericht Frankfurt am Main hat, wie andere Landgerichte in Deutschland auch (teilweise mit verschiedenen Begründungen) am 02.10.2020 unter Aktenzeichen 2 – 15 O 23/20 judiziert, dass Corona bedingte Schließungen im Gewerberaummietrecht keinen Mietmangel zu Lasten des Vermieters darstellen und dass Gewerberaummieter auch bei behördenseitig verordneter Schließung die festgelegte Miete weiterhin zahlen müssen. Zu diesem Ergebnis kam auch das Landgericht Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20) und das LG Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20).
Hier gibt es nach hiesiger Kenntnis nur ein Landgericht, welches die Rechtslage anders sieht. Das Landgericht München I sprach in einem Urteil (22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20) dem Mieter einer großen Gewerbefläche für die Monate April, Mai und Juni 2020 die Möglichkeit zu, dessen Miete in teils erheblichem Umfang zu mindern.
Eine mit Spannung erwartete obergerichtliche Festlegung zu diesem relevanten Fragenkreis steht derzeit noch aus (Stand Januar 2021).