Aktuelle Nachrichten

Das Landgericht München I hat unter Aktenzeichen 14 S 2185/22 unlängst entschieden, dass die einfachen Mehrheitsverhältnisse in einer WEG dann nicht ausreichen, wenn es – wie im zu entscheidenden Fall – um eine Videoüberwachung innerhalb der Bereiche einer WEG geht: Grundsätzlich reicht eine einfache Mehrheitsentscheidung für eine Willensbildung der Gemeinschaft der Eigentümer. Wenn jedoch durch eine mehrheitliche Entscheidung in wesentliche Rechte eines Einzelnen eingegriffen wird oder diese verletzt würden, sei hingegen Einstimmigkeit erforderlich, so das LG München I. Im dortigen Fall war es wiederholt zu Verstößen gegen die Hausordnung gekommen, weshalb sich 90% der Eigentümerparteien für eine Videoüberwachung im Haus aussprachen. Dies hat dem Gericht nicht gereicht. Es sei für das Gericht ausreichend, wenn sich ein Bewohner gegen die Überwachung wehre. Die geschilderten Verstöße würden in einer Abwägung die Eingriffe in das Grundrecht des beeinträchtigten Eigentümers nicht rechtfertigen. Anders hätte es ausgesehen, wenn mit der Überwachung Straftaten hätten verhindert werden sollen, nicht hingegen Verstöße gegen die Hausordnung.

Nicht wenigen Eigentümern kommt das Problem bekannt vor: Die Hausverwaltung lädt unter Beachtung der gesetzlichen Frist zur Eigentümerversammlung und legt eine Tagesordnung vor. Man selbst erinnert sich, dass man besagte Hausverwaltung schon vor geraumer Zeit gebeten hatte, doch das eine oder andere Anliegen, womöglich sogar schon als formulierte Beschlussvorlage auf die Tagesordnung zu nehmen. Soweit man dann, wie im hier entschiedenen Fall - während laufender Ladungsfrist - die Hausverwaltung auffordert, als Eigentümer sein Anliegen noch als Ergänzung auf die Tagesordnung zu nehmen und dann die Hausverwaltung sich verweigert, sollte man davon Abstand nehmen, sein Begehren mit Mitteln des einstweiligen Rechtsschutzes/einstweilige Verfügung durchzusetzen:
Dies hat jetzt unlängst im Nachgang zu einer älteren Entscheidung des Landgerichts München I erneut das Amtsgericht Schwerin mit Urteil vom 07.10.2022, Az. 14 C 299/22 WEG entschieden. Ein dringlicher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung dahingehend, dass die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung zu ergänzen sei, ist gescheitert. Das Gericht begründete dies vordringlich damit, dass Beschlussanfechtungsklagen damit vorprogrammiert seien, weil dann die Ladungsfrist nicht gewährleistet sei, wenn die Hausverwaltung die Tagesordnung nochmal nachbessert/ergänzt. Wie diesem Dilemma begegnet werden soll, ist schwierig: Ob die Hausverwaltung dem Begehren eines Eigentümers nachkommt und einen Antrag auf die Tagesordnung setzt oder nicht, sieht der betreffende Eigentümer im Zweifel erst dann, wenn ihm die Tagesordnung mit der Ladung vorgelegt wird. Der Fall liegt dann natürlich anders, wenn eine Hausverwaltung schon im Vorfeld ankündigt, sich mit diesem Punkt nicht befassen zu wollen. Dann wären Mittel des einstweiligen Rechtsschutzes möglicherweise erfolgversprechend. Dann kann jedoch ein Gericht dem Betreffenden vorhalten, es liege noch kein Eilfall vor. Wenn die Tagesordnung jedoch einmal versendet ist, wird dieser Weg schwerlich zum Ziel führen.

Am 10. Mai 2023 hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den aktuellen Immobilienpreisindex veröffentlicht. Gegenüber dem Quartal 4/22 gaben die Preise 2 % nach. Gemessen am Vorjahreszeitraum 1/22 betrug der Rückgang sogar 2,1 %. Nach über 10 Jahren ständig steigender Preise scheint der Scheitelpunkt erreicht. Dieser Preisrückgang betrifft selbst genutztes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Auch die Anzahl der Transaktionen ist merklich zurückgegangen, was die Kanzlei auch durch Gespräche mit verschiedenen Maklern bestätigen kann. Der vdp erwartet auch für die nächsten Quartale fallende Preise. Auf der anderen Seite bleibt, was Gespräche mit Maklern gleichfalls bestätigen, die Nachfrage nach Neuvermietungen groß. Dies ist auf eine Verknappung am Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den Großstädten in Deutschland sanken die Preise für Verkaufsimmobilien um 1,4 % binnen Jahresfrist und um 1,3 % im Quartalsvergleich mit Ausnahme von Berlin, wo nach wie vor Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um 1 % teurer geworden sind. Den größten Preisrückgang verzeichnen die Immobilienpreise in Frankfurt a. Main mit minus 6,4 % binnen Jahresfrist und 2,2 % im Vergleich zum Quartal 4/22 (!). Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Hamburg sowie München lagen mit Preisrückgängen von 2,3 bis 3,8 % dazwischen. Grundlage dieses Indexes sind Daten von über 700 Banken und Finanzierern. Gründe für diese Immobilienpreise sind stark gestiegene Zinsen, die Kredite teurer machen, sicher aber auch die Lieferschwierigkeiten von Bau- und Installationsstoffen, die ein Bauprojekt unkalkulierbarer machen.
Bei Wohneigentum liegt in den Städten der Preis bei durchschnittlich € 4.180,00 pro Quadratmeter, auf dem Land bei € 2.806,00 (Quelle Institut der Deutschen Wirtschaft und Allenbach-Institut für den Verband der Sparda-Banken).
In den 7 größten deutschen Städten liegen die Quadratmeterpreise bei Wohneigentum im Schnitt bei € 6.038,00 pro Quadratmeter. In den letzten 2 Jahren sind die Preise um ein Fünftel gestiegen. Der Durchschnittspreis für ein Haus, beziehungsweise eine Eigentumswohnung, liegt bei € 390.000,00, wobei man hierfür in München durchschnittlich 44 m² erhält, in Thüringen ungefähr das zehnfache.

Schon im Spätsommer 2022 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt/Main in einer in der Presse viel beachteten Entscheidung (Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022, Az. 8 L 1907/22.F) klargestellt, wonach eine funktionierende Ausstattung zur Beheizung nebst einer Warmwasserversorgung zu den absolut gängigen und Mindestwohnstandards gehört, die ein Vermieter seinen Mietern zu gewähren hat. Im dortigen Fall hatte der Vermieter die vorhandene Gasheizung ausgeschaltet und wollte damit seine Mieter vor extremen Kostensteigerungen schützen. Zum Heizen – so dessen Vortrag, verkürzt dargestellt – könnten die Mieter die vorhandenen Steckdosen nutzen und dort Elektrogeräte anschließen. Das Wasser könne in der Küche erhitzt werden. Das Gericht hat klargestellt, dass selbst steigende Gaspreise ein solches Vorgehen in keiner Weise rechtfertigen, insbesondere, weil Mieter die Kosten der Gasversorgung verbrauchsabhängig selbst zu tragen hätten.

Nicht selten kommt es zu bisweilen erheblichen Dissonanzen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der von ihr zuvor eines Tages inthronisierten Hausverwaltung andererseits. Da sind manche Wohnungseigentümergemeinschaften schnell bereit, eine Kündigung des Verwaltervertrages, aber auch der Organstellung auszusprechen. Das Landgericht Köln hat nun mit Urteil vom 09.06.2022, Az. 29 S 151/21, judiziert, dass – soweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam ist – der Verwalter grundsätzlich weiterhin die geschuldete Vergütung verlangen kann. Dieser muss sich jedoch dessen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Gemäß Landgericht Köln wäre dabei zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fiktive Kosten und insbesondere dessen Personal einzusparen. Sei dies weder möglich, noch Anhaltspunkte für eine Ersparnis vorhanden, werde von der Rechtsprechung – zumindest Landgericht Köln – eine pauschale Kostenersparnis von 20% auf die Verwaltergebühren angenommen.