Aktuelle Nachrichten

Bereits mit Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23, hatten die Bundesrichter entschieden, dass Beschlüsse über Wirtschaftspläne nach der WEG-Reform umzudeuten sind, nämlich nur noch als Beschluss über die Abrechnungsspitze. In Fortsetzung dieser Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden (Urteil vom 19.07.2024, Az. V ZR 102/23), dass, obwohl den Wohnungseigentümern seit der WEG-Reform die Beschlusskompetenz fehlt, über die Jahresabrechnung selbst abzustimmen und somit ein solcher Beschluss eigentlich nichtig ist, Beschlüsse über die Jahresabrechnung grundsätzlich so auszulegen sind, dass lediglich über die Abrechnungsspitze zu beschließen ist, nämlich über die Anforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Im zu entscheidenden Fall hatte eine Eigentümerversammlung am 28.07.2021 beschlossen, wonach „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 in der Fassung mit Druckdatum vom 11.05.2021 genehmigt werden. Die Abrechnungsspitzen sind bis zum 01.09.2021 fällig“.
Auf die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hin hat der BGH, wie oben dargestellt, umgedeutet. Da die Beschlussvorlagen regelmäßig von den Hausverwaltungen erstellt werden, sollten sich diese an die neue Rechtslage gewöhnen und eine korrekte Beschlussvorlage einreichen.

Am 10.07.2024 entschied der Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 184/23, dass selbst verjährte Schadensersatzforderungen des Vermieters wegen Mängeln an der Mietsache durchaus mit der Kaution aufrechenbar sind. Die Befreiung von der Verjährungsfrist stellt mithin eine klare Entlastung für den Vermieter dar. Grundsätzlich sieht § 215 Alt. 1 BGB eine Aufrechnung trotz Verjährung vor, unter der Voraussetzung, dass der Anspruch in dem Zeitpunkt in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. Dennoch deklarierten die Vorinstanzen im vorliegenden Fall den Schadensanspruch des Vermieters als verjährt. Dabei stellten sie auf § 387 BGB ab, der die Aufrechnung auf gleichartige Leistungen beschränkt. Als gleichwertige Leistung käme hier, so die Instanzgerichte, lediglich eine Naturalrestauration in Betracht, da ein Geldersatz nach § 249 Abs. 2 S.1 BGB lediglich innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten angefordert werden könne. Der BGH hingegen widersprach dieser Auffassung unter Berücksichtigung der Interessenlage innerhalb des Mietverhältnisses: Schließlich sei es der Sinn und Zweck der Kautionsabrede, den Vermieter vor Schäden an der Mietsache zu schützen. Die Überlegungs- und Abrechnungsfrist hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und könne den Richtwert von sechs Monaten in besonders umfangreichen Fällen durchaus überschreiten, ohne, dass ein Anspruch auf Geldersatz entfällt.

Am 10.07.2024 hat der Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 276/23 judiziert, dass eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins der Vermieterseite nicht durchgreift, weil ein Cousin nicht als Familienangehöriger im Sinne von §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als naher Angehöriger gilt. Der Bundesgerichtshof hat sich hierbei auf die objektiven Kriterien des Zeugnisverweigerungsrechts gestützt und damit Kündigungsschutzregelungen der Mieter gestärkt, wobei er verhindert hat, dass eine potentiell weitreichende Interpretation des Begriffs der Familienangehörigen zu Unsicherheit im Mietrecht führen könnte. Für Nichten und Neffen hingegen hat der BGH im Nachgang zu einem Urteil des Landgerichts Wiesbaden aus 1991 klargestellt (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09 = WUM 2010, 163), dass der Wohnbedarf einer Nichte/eines Neffen ohne Weiteres für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters herhalten darf.

In der Vergangenheit traf die sogenannte Spekulationssteuer nicht nur Verkäufer von Immobilien, sondern vielfach Erben, nachdem der Fiskus keinen Unterschied machte zwischen denjenigen, die innerhalb der 10-Jahres-Frist eine Immobilie geerbt hatten, sie übernommen hatten und dann veräußert hatten – sie wurden behandelt wie Verkäufer: Der Veräußerungsgewinn wurde der Einkommenssteuer unterworfen.
Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) seine Rechtsprechung zu diesen privaten Veräußerungsgeschäften im Zusammenhang mit Erbengemeinschaften geändert und damit auch der Praxis der Finanzverwaltung widersprochen (am 18. Januar 2024 veröffentlichtes Urteil vom 26. September 2023, Aktenzeichen: IX R 13/22). Vor einer übereilten Generalisierung muss man aber die Besonderheiten dieses Falles betrachten: Im Streit stand die Übertragung von Anteilen an der gesamten Erbengemeinschaft. Im dortigen Fall bildete ein überlebender Ehemann mit den Kindern eine ungeteilte Erbengemeinschaft, die dann in 2017 aufgelöst wurde durch den Erwerb der Anteile der beiden Kinder durch den Vater/Ehemann. Er veräußerte die zur Erbmasse gehörenden Immobilienanteile dann 1 Jahr später, also innerhalb der 10-Jahres-Frist nach dem Erbfall. Hier soll nach BFH dann keine Spekulationssteuer anfallen. Es muss also – wie immer – auf den konkreten Einzelfall geschaut werden.

Wie der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 10. April 2024, Az.: VIII ZR 161/23) entschieden hat, erstreckt sich in Fällen einer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Sache im Sinne von § 434 BGB- ein vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel nicht auf das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur auf sonstige Mängel des Kaufgegenstandes. Zwei vorherige Instanzen hatten dies anders gesehen. Im streitgegenständlichen Fall ging es um den Verkauf eines Oldtimers, wobei die Verkäuferseite argumentiert hat, dass das hohe Alter des Fahrzeuges unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung dem widersprechen würde. Allerdings hatte der Verkäufer die Klimaanlage verkauft mit dem ausdrücklichen Hinweis „Klimaanlage funktioniert einwandfrei“. Diese war jedoch schon nach wenigen Wochen defekt. Wenn also eine Beschaffenheit ausdrücklich oder sogar konkludent vereinbart worden war, wird es hinsichtlich des allgemeinen Gewährleistungsausschlusses nur bei einem Ausschluss für sonstige Mängel verbleiben.

Der Bundestag hat am 12. April 2024 ein sogenanntes Selbstbestimmungsgesetz verabschiedet, welches nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf. Nach diesem Gesetz (§ 2 SBGG - E) kann jede Person, die in Geschlechtsidentität von ihrem Geschlechtseintrag im Personenstandsregister abweicht, gegenüber dem Standesamt durch einfache Erklärung eine Änderung des Geschlechtseintrages bewirken. Gemäß § 2 Abs. 3 hat die betreffende Person mit der Erklärung die Vornamen anzugeben, die sie künftig führen will und die dem gewählten Geschlechtseintrag entsprechen. Bei minderjährigen und betreuten Personen gelten hiervon Abweichungen. Diese Erklärung muss drei Monate im Voraus angemeldet werden, wobei Anmeldung ab dem 01.08.2024 möglich sein sollen. Sinnigerweise hat der Gesetzgeber eine Sperrfrist für Änderungen eingeführt, wobei gemäß § 5 SBGG-E eine Sperrfrist von nur einem Jahr für weitere Änderungen gelten soll. Gleichwohl dürfte es dann jedem Wechselwilligen möglich sein, alljährlich unter Einrechnung der Anmeldungsfrist seine Identität und damit insbesondere auch seinen Vornamen zu ändern. Besonders hervorzuheben ist gemäß § 10 SBGG das Recht der betroffenen Personen auf Änderungen der Einträge zu ihrem Geschlecht und ihrem Vornamen in sämtlichen amtlichen Registern. Diesen Gesetzesentwurf, der am Jahresende in Kraft treten wird, sollte man in einen Kontext setzen zu den Versprechen der Politik, Bürokratie abzubauen und Verwaltung zu entschlanken. Zumindest der Unterzeichner sieht in diesem Gesetz und den vollmundigen Ankündigungen der Politik einen eklatanten Widerspruch.

Wie das Bundesarbeitsgericht mit Urteil vom 29.06.2023 zu Az. 2 AZR 296/22 judiziert hat, dürfen Aufzeichnungen einer offenen Videoüberwachung im Kündigungsschutzprozess herangezogen werden, um vorsätzliches Fehlverhalten von Angestellten zu beweisen. Dies auch dann, wenn die Überwachungsmaßnahme des Arbeitgebers mit Normen des Datenschutzes nicht vollständig in Einklang steht.
In einer anderen Entscheidung hat das Bundesarbeitsgericht hervorgehoben, wenn ein Arbeitnehmer aufgrund betrieblicher Regelungen weiß, dass sein Arbeitgeber mittels SMS die Arbeitsleistung für die Folgetage im Bezug auf Uhrzeit und Ort konkretisiert und mit diesem über dieses Medium kommuniziert, dann ist der Arbeitnehmer selbst in seiner Freizeit verpflichtet, solche SMS zur Kenntnis zu nehmen (Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 23.08.2023, Az. 5 AZR 349/22).
In einer weiteren Entscheidung (Urteil vom 18.10.2023, Az. 5 AZR 22/23) hat das BAG judiziert, wenn Abrufarbeit vereinbart ist und keine wöchentliche Arbeitszeit im Arbeitsvertrag vereinbart wurde, greift die gesetzliche Regelung des § 12 Abs. 1 Teilzeit- und Befristungsgesetz. Nur in Ausnahmen kann davon abgewichen werden. Selbst wenn der Arbeitgeber ein höheres Stundenkontingent regelmäßig abgerufen hat, genügt dies für die Annahme einer höheren Wochenarbeitszeit nicht. Weiter hat das Bundesarbeitsgericht in einer für Arbeitgeber viel beachteten Entscheidung judiziert, dass der Beweiswert ärztlicher Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen dann erschüttert sein kann, wenn ein arbeitsunfähiger Mitarbeiter nach Zugang der Kündigung eine oder mehrere Folgebescheinigungen vorlegt, die exakt die Dauer der Kündigungsfrist umfassen. Dies gilt nach BAG insbesondere dann, wenn der Arbeitnehmer unmittelbar nach dem Beendigungszeitpunkt des Arbeitsverhältnisses gleich eine neue Beschäftigung aufnimmt (Urteil BAG vom 13.12.2003, Az. 5 AZR 13/23).

Die Preise für Wohnimmobilien sind bundesweit gefallen. Sie sind im zweiten Quartal des Jahres 2023 und knapp 10 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Grund dafür sind die starken Preisrückgänge in den sieben größten Städten Deutschlands ( sogenannte A Städte, nämlich: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf). Wie das Statische Bundesamt mitteilt, ist es die stärkste Senkung der Wohnimmobilienpreise seit dem Jahr 2000.
Die Wohnimmobilienpreise sind im Durchschnitt in ländlichen und auch in städtischen Gebieten im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken. Am wenigsten gesunken sind sie in weniger bewohnten, ländlichen Kreisen. Eigentumswohnungen waren dort um 7 Prozent und Ein- und Zweifamilienhäuser um 8,1 Prozent günstiger als im Zweiten Quartal 2022. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 waren die Preise für Eigentumswohnungen in diesen Regionen um 2,1 Prozent niedriger, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um 0,7 Prozent teurer wurden. Grund hierfür seien die generell niedrigeren Preisniveaus in diesen Gebieten.
In den sieben A-Städten wurden die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,8 Prozent günstiger und für Ein- und Zweifamilien Häuser musste man um 12,6 Prozent weniger zahlen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 wurden die Preise für Eigentumswohnungen in den Großstädten um 2,1 Prozent niedriger und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,4 Prozent.
Diese statistischen Beobachtungen gehen einher mit den Daten des German Real Estate Index (GREIX) vom Exzellenzcluster ECON-tribute. Auch hier wird nachgewiesen, dass bei Immobilientransaktionen die Preise (deutlich) gesunken sind , nämlich im Vergleich zum Vorjahresquartal sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 15,6 Prozent. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im gleichen Zeitraum sogar um 25,7 Prozent günstiger und die Preise für Mehrfamilienhäuser um etwa 16 Prozent - nach dieser Quelle.

Das Gesetz zum Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs ist bereits am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten, jedoch läuft die Übergangsfrist am 30. Juni 2024 aus, was bedeutet, dass spätestens ab dem 1 Juli 2024 Mieter von Mehrfamilienhäusern deren Fernsehempfangsart frei wählen können. Bisher war die Praxis so, dass bei einem gemeinsamen Kabelanschluss für ein Mehrfamilienhaus die Vermieterseite die Kabelkosten über die Betriebskostenabrechnung auf alle Hausbewohner umlegen durfte, auch dann, wenn ein Nutzer den gemeinschaftlichen Kabelanschluss nicht in Anspruch genommen hat. Nunmehr sind die Kosten für die Kabelgebühren aus dem Nebenkostenkatalog gestrichen worden. Die Vorstellung des Gesetzgebers, dass sich hier jeder Nutzer seinen Anbieter selbst aussuchen kann und soll, hat sich bei Strom, Gas und Mobilfunk bereits durchgesetzt.

Bei WEG-Anlagen ist der Sachverhalt etwas kompliziert: Hier kommt es auf die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft an. Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, dass ein Sonderkündigungsrecht zum 30. Juni 2024 genutzt wird, um die laufenden Mehrnutzerverträge zu beenden. Wenn es einen solchen Beschluss nicht gibt oder die Eigentümer dies nicht wollen, laufen die Verträge weiter, was bedeutet, dass die Wohnungseigentümer weiterhin die Kosten für den TV-Empfang via Kabel über das Hausgeld bezahlen, dies aber nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben dürfen. Am Ende wird dies davon abhängen, ob in einer WEG-Gemeinschaft mehr wohnende Eigentümer oder mehr vermietende Eigentümer leben. Wir weisen ausdrücklich zu Beginn des Jahres auf diese – eigentlich schon seit 2021 geltende – Regelung hin, da nun die Zeit drängt.