Aktuelle Nachrichten

Im Rahmen der sogenannten Energiewende und im Lichte der Novelle des WEG könnte man meinen, dass die Anforderungen, was in einen Beschlussantrag zur Installation einer Wallbox vorgebracht werden muss, durch den bauwilligen Eigentümer vom Anforderungsprofil her niedrig anzusiedeln sind. Dies ist jedoch nicht der Fall: Zwar hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG Anspruch auf eine bauliche Veränderung, die dem Laden elektronisch betriebener Fahrzeuge dient. Ein Beschluss über das „ob“ dieser privilegierten baulichen Veränderung kann der Wohnungseigentümer verlangen.
Die Maßlatte, zu was sich hierzu der bauwillige Eigentümer verpflichten muss im Rahmen der Kosten ist jedoch durch die Rechtsprechung sehr eng gefasst worden. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 2-09 S 31/22, vom 22.12.2022 können aufgrund eines Ermessens die Eigentümergemeinschaft auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung mit beschließen. Genannt sind hier nicht nur die Leistungen eines Kostenvorschusses, die Verwendung bestimmter Materialien oder Vorgaben von Technik, Vorgaben hinsichtlich der Örtlichkeit, Abschluss einer Versicherung, Ausführungen durch qualifizierte Fachfirmen. Dies mag für sich noch verständlich sein. In der hier zitierten Entscheidung des Landgerichtes ging es sogar so weit, dass diskutiert wurde, ob die Installation der Wallbox eine Veränderung des Risikoprofils der Immobilie in versicherungsrechtlicher Hinsicht darstellt. Es wurde weiter thematisiert, ob hinsichtlich des Brandschutzes weitergehende Anforderungen zu beachten sind und ob ein Brandschutzgutachten gefordert werden kann. Der dortige Eigentümer hatte zwar ein aussagefähiges Angebot eines Fachbetriebes vorgelegt. In der Berufungsbegründung vom Landgericht wurde aber darauf abgehoben, dass es nach § 13 NAV der Eintragung des Elektroinstallateurs in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur bedürfe, denn um auszuschließen, dass von der elektrischen Anlage Gefahren oder Rückwirkungen, insbesondere für das Stromnetz ausgehen, sei es vorgesehen, dass die Errichtung, Erweiterung und Änderung von Anlagen von Netzbetreibern selbst oder von einem Installationsunternehmen durchgeführt wird, das in ein Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragen ist (§§ 13, 19 NAV).
In eine gleiche Richtung argumentiert das Landgericht Stuttgart mit einem Urteil vom 5. Juli 2023, Aktenzeichen: 10 S 39/21, wonach der Eigentümer, wie oben dargestellt, einen Anspruch über einen Beschluss hinsichtlich des „ob“ der Maßnahme hat. Es gibt jedoch kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine bestimmte Durchführung der baulichen Maßnahme. Das Landgericht Frankfurt hat die Revision zum Bundesgerichtshof ausdrücklich zugelassen, so dass abzuwarten bleibt, ob diese hohen Hürden auch beim Bundesgerichtshof halten.

Das Landgericht München I hat unter Aktenzeichen 14 S 2185/22 unlängst entschieden, dass die einfachen Mehrheitsverhältnisse in einer WEG dann nicht ausreichen, wenn es – wie im zu entscheidenden Fall – um eine Videoüberwachung innerhalb der Bereiche einer WEG geht: Grundsätzlich reicht eine einfache Mehrheitsentscheidung für eine Willensbildung der Gemeinschaft der Eigentümer. Wenn jedoch durch eine mehrheitliche Entscheidung in wesentliche Rechte eines Einzelnen eingegriffen wird oder diese verletzt würden, sei hingegen Einstimmigkeit erforderlich, so das LG München I. Im dortigen Fall war es wiederholt zu Verstößen gegen die Hausordnung gekommen, weshalb sich 90% der Eigentümerparteien für eine Videoüberwachung im Haus aussprachen. Dies hat dem Gericht nicht gereicht. Es sei für das Gericht ausreichend, wenn sich ein Bewohner gegen die Überwachung wehre. Die geschilderten Verstöße würden in einer Abwägung die Eingriffe in das Grundrecht des beeinträchtigten Eigentümers nicht rechtfertigen. Anders hätte es ausgesehen, wenn mit der Überwachung Straftaten hätten verhindert werden sollen, nicht hingegen Verstöße gegen die Hausordnung.

Nicht wenigen Eigentümern kommt das Problem bekannt vor: Die Hausverwaltung lädt unter Beachtung der gesetzlichen Frist zur Eigentümerversammlung und legt eine Tagesordnung vor. Man selbst erinnert sich, dass man besagte Hausverwaltung schon vor geraumer Zeit gebeten hatte, doch das eine oder andere Anliegen, womöglich sogar schon als formulierte Beschlussvorlage auf die Tagesordnung zu nehmen. Soweit man dann, wie im hier entschiedenen Fall - während laufender Ladungsfrist - die Hausverwaltung auffordert, als Eigentümer sein Anliegen noch als Ergänzung auf die Tagesordnung zu nehmen und dann die Hausverwaltung sich verweigert, sollte man davon Abstand nehmen, sein Begehren mit Mitteln des einstweiligen Rechtsschutzes/einstweilige Verfügung durchzusetzen:
Dies hat jetzt unlängst im Nachgang zu einer älteren Entscheidung des Landgerichts München I erneut das Amtsgericht Schwerin mit Urteil vom 07.10.2022, Az. 14 C 299/22 WEG entschieden. Ein dringlicher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung dahingehend, dass die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung zu ergänzen sei, ist gescheitert. Das Gericht begründete dies vordringlich damit, dass Beschlussanfechtungsklagen damit vorprogrammiert seien, weil dann die Ladungsfrist nicht gewährleistet sei, wenn die Hausverwaltung die Tagesordnung nochmal nachbessert/ergänzt. Wie diesem Dilemma begegnet werden soll, ist schwierig: Ob die Hausverwaltung dem Begehren eines Eigentümers nachkommt und einen Antrag auf die Tagesordnung setzt oder nicht, sieht der betreffende Eigentümer im Zweifel erst dann, wenn ihm die Tagesordnung mit der Ladung vorgelegt wird. Der Fall liegt dann natürlich anders, wenn eine Hausverwaltung schon im Vorfeld ankündigt, sich mit diesem Punkt nicht befassen zu wollen. Dann wären Mittel des einstweiligen Rechtsschutzes möglicherweise erfolgversprechend. Dann kann jedoch ein Gericht dem Betreffenden vorhalten, es liege noch kein Eilfall vor. Wenn die Tagesordnung jedoch einmal versendet ist, wird dieser Weg schwerlich zum Ziel führen.

Am 10. Mai 2023 hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den aktuellen Immobilienpreisindex veröffentlicht. Gegenüber dem Quartal 4/22 gaben die Preise 2 % nach. Gemessen am Vorjahreszeitraum 1/22 betrug der Rückgang sogar 2,1 %. Nach über 10 Jahren ständig steigender Preise scheint der Scheitelpunkt erreicht. Dieser Preisrückgang betrifft selbst genutztes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Auch die Anzahl der Transaktionen ist merklich zurückgegangen, was die Kanzlei auch durch Gespräche mit verschiedenen Maklern bestätigen kann. Der vdp erwartet auch für die nächsten Quartale fallende Preise. Auf der anderen Seite bleibt, was Gespräche mit Maklern gleichfalls bestätigen, die Nachfrage nach Neuvermietungen groß. Dies ist auf eine Verknappung am Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den Großstädten in Deutschland sanken die Preise für Verkaufsimmobilien um 1,4 % binnen Jahresfrist und um 1,3 % im Quartalsvergleich mit Ausnahme von Berlin, wo nach wie vor Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um 1 % teurer geworden sind. Den größten Preisrückgang verzeichnen die Immobilienpreise in Frankfurt a. Main mit minus 6,4 % binnen Jahresfrist und 2,2 % im Vergleich zum Quartal 4/22 (!). Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Hamburg sowie München lagen mit Preisrückgängen von 2,3 bis 3,8 % dazwischen. Grundlage dieses Indexes sind Daten von über 700 Banken und Finanzierern. Gründe für diese Immobilienpreise sind stark gestiegene Zinsen, die Kredite teurer machen, sicher aber auch die Lieferschwierigkeiten von Bau- und Installationsstoffen, die ein Bauprojekt unkalkulierbarer machen.
Bei Wohneigentum liegt in den Städten der Preis bei durchschnittlich € 4.180,00 pro Quadratmeter, auf dem Land bei € 2.806,00 (Quelle Institut der Deutschen Wirtschaft und Allenbach-Institut für den Verband der Sparda-Banken).
In den 7 größten deutschen Städten liegen die Quadratmeterpreise bei Wohneigentum im Schnitt bei € 6.038,00 pro Quadratmeter. In den letzten 2 Jahren sind die Preise um ein Fünftel gestiegen. Der Durchschnittspreis für ein Haus, beziehungsweise eine Eigentumswohnung, liegt bei € 390.000,00, wobei man hierfür in München durchschnittlich 44 m² erhält, in Thüringen ungefähr das zehnfache.

Schon im Spätsommer 2022 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt/Main in einer in der Presse viel beachteten Entscheidung (Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022, Az. 8 L 1907/22.F) klargestellt, wonach eine funktionierende Ausstattung zur Beheizung nebst einer Warmwasserversorgung zu den absolut gängigen und Mindestwohnstandards gehört, die ein Vermieter seinen Mietern zu gewähren hat. Im dortigen Fall hatte der Vermieter die vorhandene Gasheizung ausgeschaltet und wollte damit seine Mieter vor extremen Kostensteigerungen schützen. Zum Heizen – so dessen Vortrag, verkürzt dargestellt – könnten die Mieter die vorhandenen Steckdosen nutzen und dort Elektrogeräte anschließen. Das Wasser könne in der Küche erhitzt werden. Das Gericht hat klargestellt, dass selbst steigende Gaspreise ein solches Vorgehen in keiner Weise rechtfertigen, insbesondere, weil Mieter die Kosten der Gasversorgung verbrauchsabhängig selbst zu tragen hätten.

Nicht selten kommt es zu bisweilen erheblichen Dissonanzen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der von ihr zuvor eines Tages inthronisierten Hausverwaltung andererseits. Da sind manche Wohnungseigentümergemeinschaften schnell bereit, eine Kündigung des Verwaltervertrages, aber auch der Organstellung auszusprechen. Das Landgericht Köln hat nun mit Urteil vom 09.06.2022, Az. 29 S 151/21, judiziert, dass – soweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam ist – der Verwalter grundsätzlich weiterhin die geschuldete Vergütung verlangen kann. Dieser muss sich jedoch dessen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Gemäß Landgericht Köln wäre dabei zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fiktive Kosten und insbesondere dessen Personal einzusparen. Sei dies weder möglich, noch Anhaltspunkte für eine Ersparnis vorhanden, werde von der Rechtsprechung – zumindest Landgericht Köln – eine pauschale Kostenersparnis von 20% auf die Verwaltergebühren angenommen.