Nicht wenigen Eigentümern kommt das Problem bekannt vor: Die Hausverwaltung lädt unter Beachtung der gesetzlichen
Frist zur Eigentümerversammlung und legt eine Tagesordnung vor. Man selbst erinnert sich, dass man besagte Hausverwaltung
schon vor geraumer Zeit gebeten hatte, doch das eine oder andere Anliegen, womöglich sogar schon als formulierte
Beschlussvorlage auf die Tagesordnung zu nehmen. Soweit man dann, wie im hier entschiedenen Fall - während laufender
Ladungsfrist - die Hausverwaltung auffordert, als Eigentümer sein Anliegen noch als Ergänzung auf die Tagesordnung
zu nehmen und dann die Hausverwaltung sich verweigert, sollte man davon Abstand nehmen, sein Begehren mit Mitteln des
einstweiligen Rechtsschutzes/einstweilige Verfügung durchzusetzen:
Dies hat jetzt unlängst im Nachgang zu einer älteren Entscheidung des Landgerichts München I erneut das
Amtsgericht Schwerin mit Urteil vom 07.10.2022, Az. 14 C 299/22 WEG entschieden. Ein dringlicher Antrag auf Erlass einer
einstweiligen Verfügung dahingehend, dass die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung zu ergänzen sei,
ist gescheitert. Das Gericht begründete dies vordringlich damit, dass Beschlussanfechtungsklagen damit vorprogrammiert
seien, weil dann die Ladungsfrist nicht gewährleistet sei, wenn die Hausverwaltung die Tagesordnung nochmal nachbessert/ergänzt.
Wie diesem Dilemma begegnet werden soll, ist schwierig: Ob die Hausverwaltung dem Begehren eines Eigentümers nachkommt und
einen Antrag auf die Tagesordnung setzt oder nicht, sieht der betreffende Eigentümer im Zweifel erst dann, wenn ihm die
Tagesordnung mit der Ladung vorgelegt wird. Der Fall liegt dann natürlich anders, wenn eine Hausverwaltung schon im Vorfeld
ankündigt, sich mit diesem Punkt nicht befassen zu wollen. Dann wären Mittel des einstweiligen Rechtsschutzes
möglicherweise erfolgversprechend. Dann kann jedoch ein Gericht dem Betreffenden vorhalten, es liege noch kein Eilfall
vor. Wenn die Tagesordnung jedoch einmal versendet ist, wird dieser Weg schwerlich zum Ziel führen.
Am 10. Mai 2023 hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den aktuellen Immobilienpreisindex veröffentlicht.
Gegenüber dem Quartal 4/22 gaben die Preise 2 % nach. Gemessen am Vorjahreszeitraum 1/22 betrug der Rückgang
sogar 2,1 %. Nach über 10 Jahren ständig steigender Preise scheint der Scheitelpunkt erreicht. Dieser
Preisrückgang betrifft selbst genutztes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Auch die
Anzahl der Transaktionen ist merklich zurückgegangen, was die Kanzlei auch durch Gespräche mit verschiedenen
Maklern bestätigen kann. Der vdp erwartet auch für die nächsten Quartale fallende Preise. Auf der anderen
Seite bleibt, was Gespräche mit Maklern gleichfalls bestätigen, die Nachfrage nach Neuvermietungen groß.
Dies ist auf eine Verknappung am Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den Großstädten in Deutschland
sanken die Preise für Verkaufsimmobilien um 1,4 % binnen Jahresfrist und um 1,3 % im Quartalsvergleich mit Ausnahme
von Berlin, wo nach wie vor Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um 1 % teurer geworden sind. Den größten
Preisrückgang verzeichnen die Immobilienpreise in Frankfurt a. Main mit minus 6,4 % binnen Jahresfrist und 2,2 % im
Vergleich zum Quartal 4/22 (!). Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Hamburg sowie München lagen mit
Preisrückgängen von 2,3 bis 3,8 % dazwischen. Grundlage dieses Indexes sind Daten von über 700 Banken und
Finanzierern. Gründe für diese Immobilienpreise sind stark gestiegene Zinsen, die Kredite teurer machen, sicher
aber auch die Lieferschwierigkeiten von Bau- und Installationsstoffen, die ein Bauprojekt unkalkulierbarer machen.
Bei Wohneigentum liegt in den Städten der Preis bei durchschnittlich € 4.180,00 pro Quadratmeter, auf dem Land
bei € 2.806,00 (Quelle Institut der Deutschen Wirtschaft und Allenbach-Institut für den Verband der Sparda-Banken).
In den 7 größten deutschen Städten liegen die Quadratmeterpreise bei Wohneigentum im Schnitt bei € 6.038,00
pro Quadratmeter. In den letzten 2 Jahren sind die Preise um ein Fünftel gestiegen. Der Durchschnittspreis für
ein Haus, beziehungsweise eine Eigentumswohnung, liegt bei € 390.000,00, wobei man hierfür in München
durchschnittlich 44 m² erhält, in Thüringen ungefähr das zehnfache.
Schon im Spätsommer 2022 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt/Main in einer in der Presse viel beachteten Entscheidung
(Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022, Az. 8 L 1907/22.F) klargestellt, wonach eine funktionierende
Ausstattung zur Beheizung nebst einer Warmwasserversorgung zu den absolut gängigen und Mindestwohnstandards gehört,
die ein Vermieter seinen Mietern zu gewähren hat. Im dortigen Fall hatte der Vermieter die vorhandene Gasheizung ausgeschaltet
und wollte damit seine Mieter vor extremen Kostensteigerungen schützen. Zum Heizen – so dessen Vortrag, verkürzt
dargestellt – könnten die Mieter die vorhandenen Steckdosen nutzen und dort Elektrogeräte anschließen.
Das Wasser könne in der Küche erhitzt werden. Das Gericht hat klargestellt, dass selbst steigende Gaspreise ein solches
Vorgehen in keiner Weise rechtfertigen, insbesondere, weil Mieter die Kosten der Gasversorgung verbrauchsabhängig selbst zu
tragen hätten.
Nicht selten kommt es zu bisweilen erheblichen Dissonanzen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und
der von ihr zuvor eines Tages inthronisierten Hausverwaltung andererseits. Da sind manche Wohnungseigentümergemeinschaften
schnell bereit, eine Kündigung des Verwaltervertrages, aber auch der Organstellung auszusprechen. Das Landgericht Köln
hat nun mit Urteil vom 09.06.2022, Az. 29 S 151/21, judiziert, dass – soweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages
durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam ist – der Verwalter grundsätzlich weiterhin die geschuldete
Vergütung verlangen kann. Dieser muss sich jedoch dessen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Gemäß Landgericht
Köln wäre dabei zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fiktive Kosten
und insbesondere dessen Personal einzusparen. Sei dies weder möglich, noch Anhaltspunkte für eine Ersparnis vorhanden,
werde von der Rechtsprechung – zumindest Landgericht Köln – eine pauschale Kostenersparnis von 20% auf die
Verwaltergebühren angenommen.
Nach veröffentlichten Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kletterten im 3. Quartal 2022 die
Angebotsmieten durchschnittlich um 5,8% auf dem Wohnungsmarkt, verglichen zum Vorjahresquartal. In sämtlichen
Bundesländern liegt der Zuwachs über dem mittelfristigen Trend. Grund für diese Entwicklung ist
vordringlich, dass zahlreiche Wohnungssuchende, die mit dem Bau/Erwerb eines Eigenheims geliebäugelt haben,
aufgrund der Baupreis- und Zinsentwicklung davon Abstand nehmen und nun zusätzlich auf den Wohnungsmarkt als
Mieter drängen. Zugleich unterliegen Vermieter auch dem Kostendruck und der Inflation und möchten daher
höhere Mieten ansetzen. Wenn man sich mit Maklern unterhält, wird dieser Trend bestätigt: Während
das Vermakeln von gebrauchten Immobilien erkennbar zurückgegangen ist, ist das Vermakeln von Mietwohnungen stark
nachgefragt. Auch in unserer Kanzlei sehen wir, dass überdurchschnittlich viele private Vermieter uns nun mit
Mieterhöhungsverlangen beauftragen, die vielleicht in der Vergangenheit nicht immer den rechtlich zulässig
maximalen Mietpreis aufgerufen haben und auf Mietpreisanpassungen verzichtet hatten. In Hessen legten die Angebotsmieten
um 4,3% zum Vorjahreszeitraum zu. Am stärksten gestiegen sind diese im Saarland mit 7,9%, Brandenburg 9,1% und
Mecklenburg-Vorpommern mit 10,3%. In Frankfurt am Main stiegen die Angebotsmieten um 1,4% (zum Vergleich München
3,5%, Leipzig 7,8% und Berlin 8,3%). In den zurückliegenden Jahren waren die Wohnungsmieten im Vergleich zu den
Immobilienpreisen deutlich weniger gestiegen. Die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser haben sich
innerhalb der letzten 10 Jahre in etwa verdoppelt (Quelle Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung: Untersuchung
aus 97 deutschen Städten). Die Mieten hingegen kletterten im Betrachtungszeitraum durchschnittlich um 56%. Neben
Inflation und damit gestiegener Baupreise, höherer Zinsen kommen auch Geflüchtete hinzu, die auf den
Wohnungsmarkt drängen. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten, wird ganz
sicher deutlich verfehlt. Das Ifo-Institut berichtet von 16,7% Stornierungen im Wohnungsneubau im November 2022.
Schlussendlich gilt es zu bedenken, dass der Großteil des Wohnungsbestandes in Deutschland in den Händen von
Privatvermietern, also private Kleinvermieter, ist. Viele private Kleinvermieter fühlen sich von den Vorgaben im
Hinblick auf Klimaneutralität ihrer Bestände und der damit zusammenhängenden hohen Kosten überfordert.
Nur etwa 13% gehen davon aus, diese politischen Ziele problemlos zu erreichen (Haus & Grund aktuell 12/22, Seite 12). Wenn
private Kleinvermieter verunsichert sind, hemmt dies eine positive Entwicklung am Wohnungsmarkt.
Seit der großen WEG-Reform im Jahre 2020 werden durch die Eigentümergemeinschaft keine Beschlüsse mehr
über die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne, sondern nur noch über die Vorschüsse der Eigentümer
gefasst (§ 28 Abs. 1 WEG). Das Landgericht Berlin hat nun am 30. August 2022 zu Aktenzeichen 55 S 7/22 WEG entschieden,
dass derartige Beschlüsse ausgelegt werden können, wonach lediglich die Vorschüsse und nicht das den
Wirtschaftsplänen zugrundeliegende Rechenwerk genehmigt wurde.
Da die Jahresabrechnung nach wie vor eine Abrechnung über dem Wirtschaftsplan darstellt, ist Gegenstand eines
Beschlusses nach neuem WEG der Saldo aus den auf Grundlage des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüssen einerseits
und den tatsächlichen Kosten, die auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallen. Auch wenn die grundlegenden
Rechenwerke im Wirtschaftsplan der Jahresabrechnung nicht Beschlussgegenstand sind, verbleibt es bei der Verpflichtung
des Verwalters zur Erstellung ordnungsgemäßer Wirtschaftspläne und Jahresrechnungen.
Wie der Bundesgerichtshof schon 2011 entschieden hat, können auch zu erwartende Kostensteigerungen bei der
Anpassung der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden (Urteil vom Bundesgerichtshof vom 28. September 2011,
Aktenzeichen: VIII ZR 294/10). Gemäß § 560 Abs. 4 BGB können die Vertragsparteien eine Anpassung
der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn die Vorauszahlungspflicht des Mieters
vertraglich vereinbart wurde. Der Vermieter muss jedoch eine Prognose über das Jahr stellen. Ein pauschaler
Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht zulässig. Die Erhöhung selbst muss nicht mit der Betriebskostenabrechnung
vorgenommen werden, sondern kann auch später und separat erfolgen. Die Anpassung kann verständlicherweise
aber nur für die Zukunft erfolgen und nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Aber Achtung: Der Vermieter
kann die Vorauszahlungsanpassung nur einmal pro Abrechnung vornehmen, auch selbst dann, wenn er merkt, dass die von
ihm vorgenommene Anpassung nicht ausreichend war. Diese Frage wird aber in der Literatur zurzeit Zeit heftig diskutiert.
Unstreitig ist, dass Mieter und Vermieter weitere Anpassungen unterjährig durchführen können, wenn
dies einvernehmlich geschieht. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform dem Mieter erklären und muss
sie schlüssig darlegen. Daher ist die zeitliche Nähe zur erfolgten letzten Betriebskostenabrechnung auch
dienlich. Eine Zustimmung des Mieters für die Erhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB ist nicht erforderlich.
Bei Bedarf nehmen Sie bitte mit meiner Kanzlei Kontakt auf.
Wie überall in den Medien zu entnehmen, steht zu befürchten, dass Russland uns in Deutschland aufgrund
unserer Positionierung im Ukrainekrieg „den Gashahn zudreht“. Aber welche Auswirkungen hat dies auf
das Mietrecht?
Hier ein kurzer Überblick: Es gibt – derzeit – keine gesetzliche Grundlage, in welchen Zeiträumen
wann und wie Wärme vermieterseitig zur Verfügung zu stellen ist. Fakt ist, dass ein Vermieter dem Mieter
gegenüber „den vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache während der Dauer des
Mietverhältnisses zur Verfügung stellen muss. Was dies genau beinhaltet, ist Rechtsprechungsrecht. So hat
die Rechtsprechung entwickelt, dass es eine sogenannte Heizperiode gibt, die in der Regel vom 01.10. bis 30.04. des
Folgejahres dauert. Während dieser Heizperiode muss der Vermieter gewährleisten, dass in einem Zeitraum
von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr es mindestens 20 Grad in Wohnräumen sind, nachts (also ab 23.00 Uhr) mindestens
18 Grad. So hat dies beispielsweise das Landgericht Berlin in einer noch immer zitierten Entscheidung am 26.05.1998,
Az.: 64 S 266/97 – entschieden. Versuche, diese Kardinalpflicht des Vermieters in irgendeiner Form auf den
Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. Im Übrigen muss auch eine Warmwasserversorgung von mindestens 40 Grad
gewährleistet sein. Natürlich mag es hier regionale Unterschiede geben, da dies Rechtsprechungsrecht ist
und die hier aufgezeigten Regelungen nur Grundsätze sind. Grundsatz bedeutet für Juristen, dass es auch
immer Ausnahmen gibt.
Nun hat, zumindest stand es so in der Presse, das größte deutsche Vermietungsunternehmen Vonovia
angekündigt, mit seinen circa 500.000 Wohnungen im Bestand die nächtliche Heizleistung statt von
mindestens 18 Grad, auf maximal 17 Grad, abzusenken, was wohl aufgrund der Größe des Bestandes selbst
bei einem Grad zu nachhaltiger Energieeinsparung führt. Die Frage, die sich Mieter, wie Vermieter, in diesem
Zusammenhang stellen, ist, ob dieses eine Grad dann schon einen Mangel der Mietsache darstellt. Ein Mangel der
Mietsache ist eine Abweichung der Ist-, von der Sollbeschaffenheit. Grundsätzlich hat die Rechtsprechung
entschieden, dass nicht funktionierende Heizungen, Gasherde oder Warmwasserversorgungen -erst recht während
der Heizperiode-, einen Mietmangel darstellen. Dieser ist verschuldensunabhängig, so dass sich ein Vermieter
nicht damit entlasten kann, etwa mit der Begründung „Ich kann doch nichts dafür, dass Putin uns
den Gashahn zudreht“. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt jedoch eine unerhebliche Minderung der
Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht. Dies mag bei einem Grad Unterschied so (noch) argumentierbar
zu sein.
In jedem Fall wird der kommende Winter mietrechtlich sicherlich interessant, für Vermieter-, wie für
Mieteranwälte.
Wie aus einem Interview des Vonovia-Vorstandschefs Rolf Buch mit dem Handelsblatt zu entnehmen ist (Ausgabe 1. Juni 2022)
plant Deutschlands größter Immobilienkonzern, die Unternehmung Vonovia, eine deutliche Mieterhöhung für
ihre Mieter. Der Konzern besitzt rund 560.000 Wohnungen, den größten Teil hiervon im Bundesgebiet. Die
durchschnittliche Miete bei Vonovia erhöhe sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres im Schnitt auf €
7,40 pro m². Dies wären 3,1 % mehr als ein Jahr zuvor. Wie der Konzernchef im Interview mitteilte, sei dies
angesichts der hohen Inflationsraten unausweichlich. Die Mieten müssten entsprechend der dauerhaften Inflationsrate
steigen, weil ansonsten Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten geraten würden.
Wenn Sie als Vermieter Beratungsbedarf haben, wann und wie Sie Ihre Mieten erhöhen können, sprechen Sie uns bitte an!
Während es grundsätzlich geordnete Abläufe für die privatrechtlich organisierte Unterbringung
von Geflüchteten mit Asylstatus gibt, nämlich wenn diese eine gewisse Zeit in einer Landesaufnahmeeinrichtung
oder in einer Gemeinschaftsunterkunft verbracht haben, ist die derzeit, nämlich seit einem Monat - Ausbruch des
Kriegs in der Ukraine - gelebte Praxis hiervon fundamental zu unterscheiden: Zahlreiche Mitbürger entscheiden
sich spontan, entweder in deren Eigenschaft als Vermieter leerstehende Wohnungen in deren Bestand zur Verfügung
zu stellen, oder aber Person, die selbst nur Mieter sind, möchten Teile der Mietsache an geflüchtete
Einzelpersonen oder Familien aus der Ukraine abgeben.
Dies geht einher mit zahlreichen rechtlichen Fragen. Ich bitte nicht falsch verstanden zu werden: in der derzeitigen
Situation mag Bürokratie und juristisches Bedenkenträgertum das Letzte sein, was Helfende benötigen.
Gleichwohl ist es sicherlich nicht zu beanstanden, wenn Personen, die Wohnraum privatrechtlich und spontan zur
Verfügung stellen, diesen bisweilen noch von Spendern möblieren, auch einen Gedanken an juristische
Fragen einbeziehen, wie man einen Mietvertrag – um eine grundsätzliche Regelung zu haben-, gestaltet,
ob es sich hierbei um Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ob eine
Untervermietung zulässig ist, ob es sich bei Geflüchteten in einer Mietwohnung um Besuch handelt, bzw.
wann nach der Rechtsprechung ein Besuch Status aufhört und man de facto andere Personen die Mietwohnung
aufgenommen hat.
Auch die Frage nach dem Kostenträger, nämlich wer die Miete zahlen soll mag man einbeziehen, es sei denn,
ein Vermieter möchte völlig altruistisch auch auf staatliche Transferleistungen verzichten.
Wir haben bereits Mandanten in diesen Zusammenhängen beraten, die nicht nur hilfsbereit sind, sondern zugleich
auch eine juristische Absicherung – soweit dies unter diesen Rahmenbedingungen möglich ist – erfahren
wollen.
Als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht stehen wir Ihnen hier jederzeit zur Verfügung, wenn Sie unsicher
sind und Fragen haben!
Am 12. Januar 2022 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen XII ZR 8/21 ein lange erwartetes Urteil zu
der Frage erlassen, ob Gewerberaummieter berechtigt sind, wegen behördlicher Schließungsanordnungen wegen
Corona Minderungsansprüche gegenüber ihren Vermietern geltend zu machen. Diese höchst umstrittene Rechtsfrage
war zuletzt von mehreren Oberlandesgerichten verschieden bewertet worden. Wirkliche Gewissheit ist durch das
nun verkündete Urteil des Bundesgerichtshofes nach hiesigem Dafürhalten nicht eingetreten: Der Bundesgerichtshof
hat entschieden, dass im Falle einer Geschäftsschließung aufgrund behördlicher Maßnahmen im Zusammenhang mit
der Bekämpfung der Coronapandemie ein Anspruch des Gewerberaummieters auf Anpassung der Miete wegen Störung
der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Mangelansprüche im Sinne von § 536 Abs. 1
BGB sind von der Vorinstanz – OLG Dresden – zu Recht abgelehnt worden. Die behördlichen Maßnahmen hatten nichts
mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun. Durch die Allgemeinverfügung
wurde weder die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume an sich, noch rechtlich, wie tatsächlich die Überlassung
verboten. Das Mietobjekt habe daher trotz der Schließungsanordnung für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung
gestanden. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete für das in diesem Rechtsstreit in Betracht stehende Zeitfenster
hatte der BGH jedoch zuerkannt.
Voraussetzung für die Anpassung ist eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag. Der Bundesgerichtshof
forderte eine umfassende Abwägung und verbietet in der hier besprochenen Entscheidung jegliche Pauschalierung.
Es bedürfe einer umfassenden, auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, welche Nachteile die Mieter durch die
Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Es geht konkret um Umsatzrückgang für die Zeit der
Schließung und nur in Bezug auf die jeweilige Filiale, nicht auf den Konzern. Es muss weiter geprüft werden,
welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um Verluste zu vermindern. Erlangte
Ausgleiche sind einzurechnen. Im Rahmen der Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters in den Blick
zu nehmen. In der hiesigen Entscheidung hat der BGH den Fall an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, damit
dieses prüft, welche wirtschaftlichen Auswirkungen konkret die Geschäftsschließung im besagten Zeitraum für
die Beklagte hatte und ob dies bejahendenfalls eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich macht.
Zum 01.12.2021 ist die Heizkostenverordnung novelliert worden und mit diesem Datum in Kraft getreten. Im
Mittelpunkt steht die Fernablesbarkeit von Messgeräten, wonach die messtechnische Ausstattung zur
Verbrauchserfassung, also Zähler, Heizkostenverteiler, die ab Dezember 2021 eingebaut werden, fernablesbar
sein müssen. Dies gilt nicht beim Austausch eines einzelnen Gerätes, sondern nur, wenn das Gesamtsystem
umgebaut wird. Die vorhandenen Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet,
beziehungsweise ersetzt werden. Weiter hat der Verordnungsgeber Einzelheiten zur Interoperabilität von
Geräten und zur Anwendbarkeit von Sicherheit dort statuiert.
Wichtig für Vermieter ist jedoch die Mitteilungs- und Informationspflicht: So müssen Gebäudeeigentümer,
in deren Einheiten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs-
oder Verbrauchsinformationen mitteilen, ab diesem Jahr wird eine monatliche Mitteilung verpflichtend (!).
Diese Informationen müssen die Nutzer (Mieter) unmittelbar erreichen, nämlich in Papierform oder elektronisch.
Das Umweltbundesamt hat einen „Leitfaden für Messdienstleister, Wohnungswirtschaft und Verbraucher/innen“
veröffentlicht, wie eine monatliche Heizkosteninformation gemäß neuer Heizkostenverordnung aussehen sollte.
Überdies müssen Gebäudeeigentümer den Nutzern mit den Abrechnungen zusätzliche Informationen zur Verfügung
stellen, bsp. über den Brennstoffmix, erhobene Steuern und Abgaben und eine Gegenüberstellung des Energieverbrauchs
des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Erfüllen die Vermieter/Eigentümer
Informationspflichten nicht, können die Nutzer den auf sie entfallenden Kostenanteil um 3% kürzen, wenn
pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert sind, oder die Informationspflichten nicht erfüllt werden.
Unberührt von der Neuregelung gilt gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung, dass die Abrechnung
um 15% gekürzt werden kann, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die
Heizkostenverordnung selbst kommt nur für Anlagen mit zentralen, beziehungsweise gemeinschaftlichen Heiz-
und oder Warmwasseranlagen zum Tragen. Angeschlossen sein müssen mindestens zwei Nutzer mit einer gemeinsamen
Anlage, wobei es nicht auf die Energieform (Gas, Öl, Pellets) ankommt. Eine Ausnahme bilden Gebäude mit zwei
Einheiten, wobei eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird. Weiter fallen aus dem Anwendungsbereich
Wohnungen heraus, die über ein eigenes Heizungssystem verfügen, bzw. Gasetagenheizung. Bei einer Vermietung
von Einfamilienhäusern mit einer Mietpartei findet die Heizkostenverordnung gleichfalls keine Anwendung.