Aktuelle Nachrichten

Schon im Spätsommer 2022 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt/Main in einer in der Presse viel beachteten Entscheidung (Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022, Az. 8 L 1907/22.F) klargestellt, wonach eine funktionierende Ausstattung zur Beheizung nebst einer Warmwasserversorgung zu den absolut gängigen und Mindestwohnstandards gehört, die ein Vermieter seinen Mietern zu gewähren hat. Im dortigen Fall hatte der Vermieter die vorhandene Gasheizung ausgeschaltet und wollte damit seine Mieter vor extremen Kostensteigerungen schützen. Zum Heizen – so dessen Vortrag, verkürzt dargestellt – könnten die Mieter die vorhandenen Steckdosen nutzen und dort Elektrogeräte anschließen. Das Wasser könne in der Küche erhitzt werden. Das Gericht hat klargestellt, dass selbst steigende Gaspreise ein solches Vorgehen in keiner Weise rechtfertigen, insbesondere, weil Mieter die Kosten der Gasversorgung verbrauchsabhängig selbst zu tragen hätten.

Nicht selten kommt es zu bisweilen erheblichen Dissonanzen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der von ihr zuvor eines Tages inthronisierten Hausverwaltung andererseits. Da sind manche Wohnungseigentümergemeinschaften schnell bereit, eine Kündigung des Verwaltervertrages, aber auch der Organstellung auszusprechen. Das Landgericht Köln hat nun mit Urteil vom 09.06.2022, Az. 29 S 151/21, judiziert, dass – soweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam ist – der Verwalter grundsätzlich weiterhin die geschuldete Vergütung verlangen kann. Dieser muss sich jedoch dessen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Gemäß Landgericht Köln wäre dabei zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fiktive Kosten und insbesondere dessen Personal einzusparen. Sei dies weder möglich, noch Anhaltspunkte für eine Ersparnis vorhanden, werde von der Rechtsprechung – zumindest Landgericht Köln – eine pauschale Kostenersparnis von 20% auf die Verwaltergebühren angenommen.

Nach veröffentlichten Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kletterten im 3. Quartal 2022 die Angebotsmieten durchschnittlich um 5,8% auf dem Wohnungsmarkt, verglichen zum Vorjahresquartal. In sämtlichen Bundesländern liegt der Zuwachs über dem mittelfristigen Trend. Grund für diese Entwicklung ist vordringlich, dass zahlreiche Wohnungssuchende, die mit dem Bau/Erwerb eines Eigenheims geliebäugelt haben, aufgrund der Baupreis- und Zinsentwicklung davon Abstand nehmen und nun zusätzlich auf den Wohnungsmarkt als Mieter drängen. Zugleich unterliegen Vermieter auch dem Kostendruck und der Inflation und möchten daher höhere Mieten ansetzen. Wenn man sich mit Maklern unterhält, wird dieser Trend bestätigt: Während das Vermakeln von gebrauchten Immobilien erkennbar zurückgegangen ist, ist das Vermakeln von Mietwohnungen stark nachgefragt. Auch in unserer Kanzlei sehen wir, dass überdurchschnittlich viele private Vermieter uns nun mit Mieterhöhungsverlangen beauftragen, die vielleicht in der Vergangenheit nicht immer den rechtlich zulässig maximalen Mietpreis aufgerufen haben und auf Mietpreisanpassungen verzichtet hatten. In Hessen legten die Angebotsmieten um 4,3% zum Vorjahreszeitraum zu. Am stärksten gestiegen sind diese im Saarland mit 7,9%, Brandenburg 9,1% und Mecklenburg-Vorpommern mit 10,3%. In Frankfurt am Main stiegen die Angebotsmieten um 1,4% (zum Vergleich München 3,5%, Leipzig 7,8% und Berlin 8,3%). In den zurückliegenden Jahren waren die Wohnungsmieten im Vergleich zu den Immobilienpreisen deutlich weniger gestiegen. Die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser haben sich innerhalb der letzten 10 Jahre in etwa verdoppelt (Quelle Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung: Untersuchung aus 97 deutschen Städten). Die Mieten hingegen kletterten im Betrachtungszeitraum durchschnittlich um 56%. Neben Inflation und damit gestiegener Baupreise, höherer Zinsen kommen auch Geflüchtete hinzu, die auf den Wohnungsmarkt drängen. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten, wird ganz sicher deutlich verfehlt. Das Ifo-Institut berichtet von 16,7% Stornierungen im Wohnungsneubau im November 2022.
Schlussendlich gilt es zu bedenken, dass der Großteil des Wohnungsbestandes in Deutschland in den Händen von Privatvermietern, also private Kleinvermieter, ist. Viele private Kleinvermieter fühlen sich von den Vorgaben im Hinblick auf Klimaneutralität ihrer Bestände und der damit zusammenhängenden hohen Kosten überfordert. Nur etwa 13% gehen davon aus, diese politischen Ziele problemlos zu erreichen (Haus & Grund aktuell 12/22, Seite 12). Wenn private Kleinvermieter verunsichert sind, hemmt dies eine positive Entwicklung am Wohnungsmarkt.

Seit der großen WEG-Reform im Jahre 2020 werden durch die Eigentümergemeinschaft keine Beschlüsse mehr über die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne, sondern nur noch über die Vorschüsse der Eigentümer gefasst (§ 28 Abs. 1 WEG). Das Landgericht Berlin hat nun am 30. August 2022 zu Aktenzeichen 55 S 7/22 WEG entschieden, dass derartige Beschlüsse ausgelegt werden können, wonach lediglich die Vorschüsse und nicht das den Wirtschaftsplänen zugrundeliegende Rechenwerk genehmigt wurde.
Da die Jahresabrechnung nach wie vor eine Abrechnung über dem Wirtschaftsplan darstellt, ist Gegenstand eines Beschlusses nach neuem WEG der Saldo aus den auf Grundlage des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüssen einerseits und den tatsächlichen Kosten, die auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallen. Auch wenn die grundlegenden Rechenwerke im Wirtschaftsplan der Jahresabrechnung nicht Beschlussgegenstand sind, verbleibt es bei der Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung ordnungsgemäßer Wirtschaftspläne und Jahresrechnungen.

Wie der Bundesgerichtshof schon 2011 entschieden hat, können auch zu erwartende Kostensteigerungen bei der Anpassung der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden (Urteil vom Bundesgerichtshof vom 28. September 2011, Aktenzeichen: VIII ZR 294/10). Gemäß § 560 Abs. 4 BGB können die Vertragsparteien eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn die Vorauszahlungspflicht des Mieters vertraglich vereinbart wurde. Der Vermieter muss jedoch eine Prognose über das Jahr stellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht zulässig. Die Erhöhung selbst muss nicht mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden, sondern kann auch später und separat erfolgen. Die Anpassung kann verständlicherweise aber nur für die Zukunft erfolgen und nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Aber Achtung: Der Vermieter kann die Vorauszahlungsanpassung nur einmal pro Abrechnung vornehmen, auch selbst dann, wenn er merkt, dass die von ihm vorgenommene Anpassung nicht ausreichend war. Diese Frage wird aber in der Literatur zurzeit Zeit heftig diskutiert.
Unstreitig ist, dass Mieter und Vermieter weitere Anpassungen unterjährig durchführen können, wenn dies einvernehmlich geschieht. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform dem Mieter erklären und muss sie schlüssig darlegen. Daher ist die zeitliche Nähe zur erfolgten letzten Betriebskostenabrechnung auch dienlich. Eine Zustimmung des Mieters für die Erhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB ist nicht erforderlich.
Bei Bedarf nehmen Sie bitte mit meiner Kanzlei Kontakt auf.

Wie überall in den Medien zu entnehmen, steht zu befürchten, dass Russland uns in Deutschland aufgrund unserer Positionierung im Ukrainekrieg „den Gashahn zudreht“. Aber welche Auswirkungen hat dies auf das Mietrecht?
Hier ein kurzer Überblick: Es gibt – derzeit – keine gesetzliche Grundlage, in welchen Zeiträumen wann und wie Wärme vermieterseitig zur Verfügung zu stellen ist. Fakt ist, dass ein Vermieter dem Mieter gegenüber „den vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses zur Verfügung stellen muss. Was dies genau beinhaltet, ist Rechtsprechungsrecht. So hat die Rechtsprechung entwickelt, dass es eine sogenannte Heizperiode gibt, die in der Regel vom 01.10. bis 30.04. des Folgejahres dauert. Während dieser Heizperiode muss der Vermieter gewährleisten, dass in einem Zeitraum von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr es mindestens 20 Grad in Wohnräumen sind, nachts (also ab 23.00 Uhr) mindestens 18 Grad. So hat dies beispielsweise das Landgericht Berlin in einer noch immer zitierten Entscheidung am 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97 – entschieden. Versuche, diese Kardinalpflicht des Vermieters in irgendeiner Form auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. Im Übrigen muss auch eine Warmwasserversorgung von mindestens 40 Grad gewährleistet sein. Natürlich mag es hier regionale Unterschiede geben, da dies Rechtsprechungsrecht ist und die hier aufgezeigten Regelungen nur Grundsätze sind. Grundsatz bedeutet für Juristen, dass es auch immer Ausnahmen gibt.
Nun hat, zumindest stand es so in der Presse, das größte deutsche Vermietungsunternehmen Vonovia angekündigt, mit seinen circa 500.000 Wohnungen im Bestand die nächtliche Heizleistung statt von mindestens 18 Grad, auf maximal 17 Grad, abzusenken, was wohl aufgrund der Größe des Bestandes selbst bei einem Grad zu nachhaltiger Energieeinsparung führt. Die Frage, die sich Mieter, wie Vermieter, in diesem Zusammenhang stellen, ist, ob dieses eine Grad dann schon einen Mangel der Mietsache darstellt. Ein Mangel der Mietsache ist eine Abweichung der Ist-, von der Sollbeschaffenheit. Grundsätzlich hat die Rechtsprechung entschieden, dass nicht funktionierende Heizungen, Gasherde oder Warmwasserversorgungen -erst recht während der Heizperiode-, einen Mietmangel darstellen. Dieser ist verschuldensunabhängig, so dass sich ein Vermieter nicht damit entlasten kann, etwa mit der Begründung „Ich kann doch nichts dafür, dass Putin uns den Gashahn zudreht“. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt jedoch eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht. Dies mag bei einem Grad Unterschied so (noch) argumentierbar zu sein.
In jedem Fall wird der kommende Winter mietrechtlich sicherlich interessant, für Vermieter-, wie für Mieteranwälte.

Wie aus einem Interview des Vonovia-Vorstandschefs Rolf Buch mit dem Handelsblatt zu entnehmen ist (Ausgabe 1. Juni 2022) plant Deutschlands größter Immobilienkonzern, die Unternehmung Vonovia, eine deutliche Mieterhöhung für ihre Mieter. Der Konzern besitzt rund 560.000 Wohnungen, den größten Teil hiervon im Bundesgebiet. Die durchschnittliche Miete bei Vonovia erhöhe sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres im Schnitt auf € 7,40 pro m². Dies wären 3,1 % mehr als ein Jahr zuvor. Wie der Konzernchef im Interview mitteilte, sei dies angesichts der hohen Inflationsraten unausweichlich. Die Mieten müssten entsprechend der dauerhaften Inflationsrate steigen, weil ansonsten Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten geraten würden.
Wenn Sie als Vermieter Beratungsbedarf haben, wann und wie Sie Ihre Mieten erhöhen können, sprechen Sie uns bitte an!

Während es grundsätzlich geordnete Abläufe für die privatrechtlich organisierte Unterbringung von Geflüchteten mit Asylstatus gibt, nämlich wenn diese eine gewisse Zeit in einer Landesaufnahmeeinrichtung oder in einer Gemeinschaftsunterkunft verbracht haben, ist die derzeit, nämlich seit einem Monat - Ausbruch des Kriegs in der Ukraine - gelebte Praxis hiervon fundamental zu unterscheiden: Zahlreiche Mitbürger entscheiden sich spontan, entweder in deren Eigenschaft als Vermieter leerstehende Wohnungen in deren Bestand zur Verfügung zu stellen, oder aber Person, die selbst nur Mieter sind, möchten Teile der Mietsache an geflüchtete Einzelpersonen oder Familien aus der Ukraine abgeben.
Dies geht einher mit zahlreichen rechtlichen Fragen. Ich bitte nicht falsch verstanden zu werden: in der derzeitigen Situation mag Bürokratie und juristisches Bedenkenträgertum das Letzte sein, was Helfende benötigen. Gleichwohl ist es sicherlich nicht zu beanstanden, wenn Personen, die Wohnraum privatrechtlich und spontan zur Verfügung stellen, diesen bisweilen noch von Spendern möblieren, auch einen Gedanken an juristische Fragen einbeziehen, wie man einen Mietvertrag – um eine grundsätzliche Regelung zu haben-, gestaltet, ob es sich hierbei um Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ob eine Untervermietung zulässig ist, ob es sich bei Geflüchteten in einer Mietwohnung um Besuch handelt, bzw. wann nach der Rechtsprechung ein Besuch Status aufhört und man de facto andere Personen die Mietwohnung aufgenommen hat.
Auch die Frage nach dem Kostenträger, nämlich wer die Miete zahlen soll mag man einbeziehen, es sei denn, ein Vermieter möchte völlig altruistisch auch auf staatliche Transferleistungen verzichten.
Wir haben bereits Mandanten in diesen Zusammenhängen beraten, die nicht nur hilfsbereit sind, sondern zugleich auch eine juristische Absicherung – soweit dies unter diesen Rahmenbedingungen möglich ist – erfahren wollen.
Als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht stehen wir Ihnen hier jederzeit zur Verfügung, wenn Sie unsicher sind und Fragen haben!

Am 12. Januar 2022 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen XII ZR 8/21 ein lange erwartetes Urteil zu der Frage erlassen, ob Gewerberaummieter berechtigt sind, wegen behördlicher Schließungsanordnungen wegen Corona Minderungsansprüche gegenüber ihren Vermietern geltend zu machen. Diese höchst umstrittene Rechtsfrage war zuletzt von mehreren Oberlandesgerichten verschieden bewertet worden. Wirkliche Gewissheit ist durch das nun verkündete Urteil des Bundesgerichtshofes nach hiesigem Dafürhalten nicht eingetreten: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Falle einer Geschäftsschließung aufgrund behördlicher Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Coronapandemie ein Anspruch des Gewerberaummieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Mangelansprüche im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB sind von der Vorinstanz – OLG Dresden – zu Recht abgelehnt worden. Die behördlichen Maßnahmen hatten nichts mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun. Durch die Allgemeinverfügung wurde weder die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume an sich, noch rechtlich, wie tatsächlich die Überlassung verboten. Das Mietobjekt habe daher trotz der Schließungsanordnung für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete für das in diesem Rechtsstreit in Betracht stehende Zeitfenster hatte der BGH jedoch zuerkannt.
Voraussetzung für die Anpassung ist eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag. Der Bundesgerichtshof forderte eine umfassende Abwägung und verbietet in der hier besprochenen Entscheidung jegliche Pauschalierung. Es bedürfe einer umfassenden, auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, welche Nachteile die Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Es geht konkret um Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung und nur in Bezug auf die jeweilige Filiale, nicht auf den Konzern. Es muss weiter geprüft werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um Verluste zu vermindern. Erlangte Ausgleiche sind einzurechnen. Im Rahmen der Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen. In der hiesigen Entscheidung hat der BGH den Fall an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, welche wirtschaftlichen Auswirkungen konkret die Geschäftsschließung im besagten Zeitraum für die Beklagte hatte und ob dies bejahendenfalls eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich macht.

Zum 01.12.2021 ist die Heizkostenverordnung novelliert worden und mit diesem Datum in Kraft getreten. Im Mittelpunkt steht die Fernablesbarkeit von Messgeräten, wonach die messtechnische Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also Zähler, Heizkostenverteiler, die ab Dezember 2021 eingebaut werden, fernablesbar sein müssen. Dies gilt nicht beim Austausch eines einzelnen Gerätes, sondern nur, wenn das Gesamtsystem umgebaut wird. Die vorhandenen Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet, beziehungsweise ersetzt werden. Weiter hat der Verordnungsgeber Einzelheiten zur Interoperabilität von Geräten und zur Anwendbarkeit von Sicherheit dort statuiert.
Wichtig für Vermieter ist jedoch die Mitteilungs- und Informationspflicht: So müssen Gebäudeeigentümer, in deren Einheiten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen, ab diesem Jahr wird eine monatliche Mitteilung verpflichtend (!). Diese Informationen müssen die Nutzer (Mieter) unmittelbar erreichen, nämlich in Papierform oder elektronisch. Das Umweltbundesamt hat einen „Leitfaden für Messdienstleister, Wohnungswirtschaft und Verbraucher/innen“ veröffentlicht, wie eine monatliche Heizkosteninformation gemäß neuer Heizkostenverordnung aussehen sollte. Überdies müssen Gebäudeeigentümer den Nutzern mit den Abrechnungen zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen, bsp. über den Brennstoffmix, erhobene Steuern und Abgaben und eine Gegenüberstellung des Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Erfüllen die Vermieter/Eigentümer Informationspflichten nicht, können die Nutzer den auf sie entfallenden Kostenanteil um 3% kürzen, wenn pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert sind, oder die Informationspflichten nicht erfüllt werden.
Unberührt von der Neuregelung gilt gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung, dass die Abrechnung um 15% gekürzt werden kann, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung selbst kommt nur für Anlagen mit zentralen, beziehungsweise gemeinschaftlichen Heiz- und oder Warmwasseranlagen zum Tragen. Angeschlossen sein müssen mindestens zwei Nutzer mit einer gemeinsamen Anlage, wobei es nicht auf die Energieform (Gas, Öl, Pellets) ankommt. Eine Ausnahme bilden Gebäude mit zwei Einheiten, wobei eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird. Weiter fallen aus dem Anwendungsbereich Wohnungen heraus, die über ein eigenes Heizungssystem verfügen, bzw. Gasetagenheizung. Bei einer Vermietung von Einfamilienhäusern mit einer Mietpartei findet die Heizkostenverordnung gleichfalls keine Anwendung.