Im Rahmen der sogenannten Energiewende und im Lichte der Novelle des WEG könnte man meinen, dass die Anforderungen, was
in einen Beschlussantrag zur Installation einer Wallbox vorgebracht werden muss, durch den bauwilligen Eigentümer vom
Anforderungsprofil her niedrig anzusiedeln sind. Dies ist jedoch nicht der Fall: Zwar hat jeder Wohnungseigentümer
gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG Anspruch auf eine bauliche Veränderung, die dem Laden elektronisch betriebener Fahrzeuge
dient. Ein Beschluss über das „ob“ dieser privilegierten baulichen Veränderung kann der Wohnungseigentümer verlangen.
Die Maßlatte, zu was sich hierzu der bauwillige Eigentümer verpflichten muss im Rahmen der Kosten ist jedoch durch die
Rechtsprechung sehr eng gefasst worden. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 2-09 S 31/22,
vom 22.12.2022 können aufgrund eines Ermessens die Eigentümergemeinschaft auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung
mit beschließen. Genannt sind hier nicht nur die Leistungen eines Kostenvorschusses, die Verwendung bestimmter Materialien
oder Vorgaben von Technik, Vorgaben hinsichtlich der Örtlichkeit, Abschluss einer Versicherung, Ausführungen durch
qualifizierte Fachfirmen. Dies mag für sich noch verständlich sein. In der hier zitierten Entscheidung des Landgerichtes
ging es sogar so weit, dass diskutiert wurde, ob die Installation der Wallbox eine Veränderung des Risikoprofils der
Immobilie in versicherungsrechtlicher Hinsicht darstellt. Es wurde weiter thematisiert, ob hinsichtlich des Brandschutzes
weitergehende Anforderungen zu beachten sind und ob ein Brandschutzgutachten gefordert werden kann. Der dortige Eigentümer
hatte zwar ein aussagefähiges Angebot eines Fachbetriebes vorgelegt. In der Berufungsbegründung vom Landgericht wurde aber
darauf abgehoben, dass es nach § 13 NAV der Eintragung des Elektroinstallateurs in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur
bedürfe, denn um auszuschließen, dass von der elektrischen Anlage Gefahren oder Rückwirkungen, insbesondere für das
Stromnetz ausgehen, sei es vorgesehen, dass die Errichtung, Erweiterung und Änderung von Anlagen von Netzbetreibern
selbst oder von einem Installationsunternehmen durchgeführt wird, das in ein Installateurverzeichnis des Netzbetreibers
eingetragen ist (§§ 13, 19 NAV).
In eine gleiche Richtung argumentiert das Landgericht Stuttgart mit einem Urteil vom 5. Juli 2023, Aktenzeichen: 10 S 39/21,
wonach der Eigentümer, wie oben dargestellt, einen Anspruch über einen Beschluss hinsichtlich des „ob“ der Maßnahme hat.
Es gibt jedoch kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine bestimmte Durchführung der baulichen Maßnahme.
Das Landgericht Frankfurt hat die Revision zum Bundesgerichtshof ausdrücklich zugelassen, so dass abzuwarten bleibt, ob
diese hohen Hürden auch beim Bundesgerichtshof halten.
Das Landgericht München I hat unter Aktenzeichen 14 S 2185/22 unlängst entschieden, dass die einfachen
Mehrheitsverhältnisse in einer WEG dann nicht ausreichen, wenn es – wie im zu entscheidenden Fall – um eine
Videoüberwachung innerhalb der Bereiche einer WEG geht: Grundsätzlich reicht eine einfache Mehrheitsentscheidung
für eine Willensbildung der Gemeinschaft der Eigentümer. Wenn jedoch durch eine mehrheitliche Entscheidung in
wesentliche Rechte eines Einzelnen eingegriffen wird oder diese verletzt würden, sei hingegen Einstimmigkeit
erforderlich, so das LG München I. Im dortigen Fall war es wiederholt zu Verstößen gegen die Hausordnung gekommen,
weshalb sich 90% der Eigentümerparteien für eine Videoüberwachung im Haus aussprachen. Dies hat dem Gericht nicht
gereicht. Es sei für das Gericht ausreichend, wenn sich ein Bewohner gegen die Überwachung wehre. Die geschilderten
Verstöße würden in einer Abwägung die Eingriffe in das Grundrecht des beeinträchtigten Eigentümers nicht rechtfertigen.
Anders hätte es ausgesehen, wenn mit der Überwachung Straftaten hätten verhindert werden sollen, nicht hingegen Verstöße
gegen die Hausordnung.
Nicht wenigen Eigentümern kommt das Problem bekannt vor: Die Hausverwaltung lädt unter Beachtung der gesetzlichen
Frist zur Eigentümerversammlung und legt eine Tagesordnung vor. Man selbst erinnert sich, dass man besagte Hausverwaltung
schon vor geraumer Zeit gebeten hatte, doch das eine oder andere Anliegen, womöglich sogar schon als formulierte
Beschlussvorlage auf die Tagesordnung zu nehmen. Soweit man dann, wie im hier entschiedenen Fall - während laufender
Ladungsfrist - die Hausverwaltung auffordert, als Eigentümer sein Anliegen noch als Ergänzung auf die Tagesordnung
zu nehmen und dann die Hausverwaltung sich verweigert, sollte man davon Abstand nehmen, sein Begehren mit Mitteln des
einstweiligen Rechtsschutzes/einstweilige Verfügung durchzusetzen:
Dies hat jetzt unlängst im Nachgang zu einer älteren Entscheidung des Landgerichts München I erneut das
Amtsgericht Schwerin mit Urteil vom 07.10.2022, Az. 14 C 299/22 WEG entschieden. Ein dringlicher Antrag auf Erlass einer
einstweiligen Verfügung dahingehend, dass die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung zu ergänzen sei,
ist gescheitert. Das Gericht begründete dies vordringlich damit, dass Beschlussanfechtungsklagen damit vorprogrammiert
seien, weil dann die Ladungsfrist nicht gewährleistet sei, wenn die Hausverwaltung die Tagesordnung nochmal nachbessert/ergänzt.
Wie diesem Dilemma begegnet werden soll, ist schwierig: Ob die Hausverwaltung dem Begehren eines Eigentümers nachkommt und
einen Antrag auf die Tagesordnung setzt oder nicht, sieht der betreffende Eigentümer im Zweifel erst dann, wenn ihm die
Tagesordnung mit der Ladung vorgelegt wird. Der Fall liegt dann natürlich anders, wenn eine Hausverwaltung schon im Vorfeld
ankündigt, sich mit diesem Punkt nicht befassen zu wollen. Dann wären Mittel des einstweiligen Rechtsschutzes
möglicherweise erfolgversprechend. Dann kann jedoch ein Gericht dem Betreffenden vorhalten, es liege noch kein Eilfall
vor. Wenn die Tagesordnung jedoch einmal versendet ist, wird dieser Weg schwerlich zum Ziel führen.
Am 10. Mai 2023 hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den aktuellen Immobilienpreisindex veröffentlicht.
Gegenüber dem Quartal 4/22 gaben die Preise 2 % nach. Gemessen am Vorjahreszeitraum 1/22 betrug der Rückgang
sogar 2,1 %. Nach über 10 Jahren ständig steigender Preise scheint der Scheitelpunkt erreicht. Dieser
Preisrückgang betrifft selbst genutztes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Auch die
Anzahl der Transaktionen ist merklich zurückgegangen, was die Kanzlei auch durch Gespräche mit verschiedenen
Maklern bestätigen kann. Der vdp erwartet auch für die nächsten Quartale fallende Preise. Auf der anderen
Seite bleibt, was Gespräche mit Maklern gleichfalls bestätigen, die Nachfrage nach Neuvermietungen groß.
Dies ist auf eine Verknappung am Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den Großstädten in Deutschland
sanken die Preise für Verkaufsimmobilien um 1,4 % binnen Jahresfrist und um 1,3 % im Quartalsvergleich mit Ausnahme
von Berlin, wo nach wie vor Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um 1 % teurer geworden sind. Den größten
Preisrückgang verzeichnen die Immobilienpreise in Frankfurt a. Main mit minus 6,4 % binnen Jahresfrist und 2,2 % im
Vergleich zum Quartal 4/22 (!). Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Hamburg sowie München lagen mit
Preisrückgängen von 2,3 bis 3,8 % dazwischen. Grundlage dieses Indexes sind Daten von über 700 Banken und
Finanzierern. Gründe für diese Immobilienpreise sind stark gestiegene Zinsen, die Kredite teurer machen, sicher
aber auch die Lieferschwierigkeiten von Bau- und Installationsstoffen, die ein Bauprojekt unkalkulierbarer machen.
Bei Wohneigentum liegt in den Städten der Preis bei durchschnittlich € 4.180,00 pro Quadratmeter, auf dem Land
bei € 2.806,00 (Quelle Institut der Deutschen Wirtschaft und Allenbach-Institut für den Verband der Sparda-Banken).
In den 7 größten deutschen Städten liegen die Quadratmeterpreise bei Wohneigentum im Schnitt bei € 6.038,00
pro Quadratmeter. In den letzten 2 Jahren sind die Preise um ein Fünftel gestiegen. Der Durchschnittspreis für
ein Haus, beziehungsweise eine Eigentumswohnung, liegt bei € 390.000,00, wobei man hierfür in München
durchschnittlich 44 m² erhält, in Thüringen ungefähr das zehnfache.
Schon im Spätsommer 2022 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt/Main in einer in der Presse viel beachteten Entscheidung
(Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022, Az. 8 L 1907/22.F) klargestellt, wonach eine funktionierende
Ausstattung zur Beheizung nebst einer Warmwasserversorgung zu den absolut gängigen und Mindestwohnstandards gehört,
die ein Vermieter seinen Mietern zu gewähren hat. Im dortigen Fall hatte der Vermieter die vorhandene Gasheizung ausgeschaltet
und wollte damit seine Mieter vor extremen Kostensteigerungen schützen. Zum Heizen – so dessen Vortrag, verkürzt
dargestellt – könnten die Mieter die vorhandenen Steckdosen nutzen und dort Elektrogeräte anschließen.
Das Wasser könne in der Küche erhitzt werden. Das Gericht hat klargestellt, dass selbst steigende Gaspreise ein solches
Vorgehen in keiner Weise rechtfertigen, insbesondere, weil Mieter die Kosten der Gasversorgung verbrauchsabhängig selbst zu
tragen hätten.
Nicht selten kommt es zu bisweilen erheblichen Dissonanzen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und
der von ihr zuvor eines Tages inthronisierten Hausverwaltung andererseits. Da sind manche Wohnungseigentümergemeinschaften
schnell bereit, eine Kündigung des Verwaltervertrages, aber auch der Organstellung auszusprechen. Das Landgericht Köln
hat nun mit Urteil vom 09.06.2022, Az. 29 S 151/21, judiziert, dass – soweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages
durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam ist – der Verwalter grundsätzlich weiterhin die geschuldete
Vergütung verlangen kann. Dieser muss sich jedoch dessen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Gemäß Landgericht
Köln wäre dabei zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fiktive Kosten
und insbesondere dessen Personal einzusparen. Sei dies weder möglich, noch Anhaltspunkte für eine Ersparnis vorhanden,
werde von der Rechtsprechung – zumindest Landgericht Köln – eine pauschale Kostenersparnis von 20% auf die
Verwaltergebühren angenommen.