Aktuelle Nachrichten

Obwohl einem Vermieter eine Wohnung gehört, darf er diese ohne die Zustimmung seines Mieters nicht betreten (Grundgesetz Art 13, §858 BGB). Wenn der Vermieter dennoch Zugang zur Wohnung sucht, sollte dieser einen triftigen Grund vorweisen (Instandhaltungsarbeiten, Besichtigung für Neuvermietung oder Abwendung von Schäden am Eigentum) und versuchen, einen Termin mit dem Mieter zu vereinbaren. Dies sollte schriftlich oder in Textform geschehen, vorzugsweise mehrere Termine anbieten und auch die Dauer des Aufenthalts in der Wohnung mitteilen. Grundsätzlich werktags zu „üblichen Tageszeiten“ – die natürlichen vom Einzelfall abhängen, was „üblich“ ist. Am besten wäre es natürlich, wenn der Mietvertrag schon eine Regelung zum Zutrittsrecht hat.
Je nach Dringlichkeit des Grundes zur Betretung der Wohnung gelten verschiedene Fristen: bei „unkontrollierbaren“ aber eiligen Fällen: 24 Stunden im Voraus; bei planbaren Terminen bis zu 14 Tage im Voraus; nur bei Gefahr in Verzug (Schulbeispiel: Rohrbruch) sofort!
Bei Verweigerung dieser Termine kann mit einer Einstweiligen Verfügung oder einer Klage auf Zugangsgewährung vor dem Amtsgericht Zutritt erwirkt werden. Wird dieser berechtigte Zutrittswunsch nicht gewährt, obwohl Fristen und Formalia eingehalten wurden, können Schadensersatzansprüche des Vermieters folgen, wenn Schäden darlegbar sind. Eigenmächtiges Betreten ist definitiv keine Option (858 BGB), sondern Hausfriedensbruch und verbotene Eigenmacht. Mag auch die Versuchung groß sein, wenn ein Vermieter einen Ersatzschlüssel zum Mietobjekt in Besitz hat. Gerade hier gilt der Hinweis: es gibt keinen Rechtsgrundsatz, wonach ein Vermieter „für den Notfall“ einen Schlüssel behalten darf. Die Schlüssel verkörpern den Besitz am Mietobjekt. Vermieter, die einen Schlüssel ohne Wissen des Mieters behalten, vermitteln dem Mieter eben nicht den vollständigen Besitz am Mietobjekt, was einen gravierenden Mangel am Recht am Mietobjekt darstellt. Ein Vermieter darf einen Schlüssel nur dann behalten, wenn dies ganz ausdrücklich im Mietvertrag mit Wissen und Einverständnis des Mieters festgehalten wurde. Nur die Gerichte können mittels eines sogenannten Vollstreckungstitels berechtigt Zugang zu einem Mietobjekt verschaffen.

Wohnungseigentümern ist es nach einer neuen BGH Rechtsprechung untersagt, laufende Hausgeldzahlungen mit Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht einzubehalten, etwa wegen einer fehlenden Jahresabrechnung. Das gilt selbst dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt werden soll.
In dem entschiedenen Verfahren verlangte eine WEG von einem Miteigentümer die Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von ca. € 18.500 Euro. Grundlage waren die im Januar 2021 beschlossenen Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne, die fortgalten.
Seit dem Jahr 2012 wurden von der Hausverwaltung/WEG keine Jahresabrechnungen erstellt. Selbst nachdem die WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung 2019 rechtskräftig verurteilt worden war, stand diese Abrechnung noch aus, weshalb der nicht-zahlende Miteigentümer der Auffassung war, wegen der fehlenden Jahresabrechnungen stehe ihm ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Hausgeldvorschüssen zu.
Zwar steht dem Miteigentümer gegenüber der WEG ein Anspruch auf Erstellung der fehlenden Jahresabrechnungen zu, weil dies zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählt, jedoch darf der Eigentümer die Zahlung der Hausgelder nicht verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers sei - so der BGH- im Hinblick auf Hausgeld-Vorauszahlungen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG generell ausgeschlossen. Dies ergebe sich aus der Natur des Schuldverhältnisses und dem Finanzierungssystem innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Denn die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse seien das zentrale Finanzierungsinstrument innerhalb der WEG. Sie sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung stehen und gewährleisten, dass die für eine Bewirtschaftung der WEG notwendigen Mittel bereitstehen.
Gäbe es ein Zurückbehaltungsrecht, dann könnten alle Wohnungseigentümer zum Schluss kommen, deren Vorauszahlungen wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der WEG die finanzielle Grundlage entzogen und sie wäre in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bekanntermaßen können bei Zahlungsausfällen Versorgungssperren drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und vieles mehr.
Es gebe hier auch keine Einzelfallprüfung, ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht.
Das Zurückbehaltungsrecht ist nach der Entscheidung selbst dann ausgeschlossen, wenn die Forderung gegen die Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig zuerkannt ist - was nach BGH bei der Aufrechnung, die als Erfüllungssurrogat das Finanzierungssystem nicht beeinträchtige, anders zu werten wäre. Der Wohnungseigentümer, der im Ausgangsfall sein Urteil auf Erstellung der Jahresabrechnung erstritten hatte, sei nicht rechtlos, denn er kann daraus vollstrecken und seinen Anspruch auf diese Weise durchzusetzen – so der BGH. Dass die Vollstreckung eines rechtskräftigen Urteils auf Erstellung einer Jahresabrechnung in der Praxis aufwendig und langwierig ist und in derartigen Fällen in der Praxis häufig Verwalterwechsel zwischenzeitlich stattgefunden haben, oder die WEG gar keinen Verwalter findet, der dies vorbereiten kann, hat der Bundesgerichtshof (leider) nicht thematisiert. In der Theorie hat der Miteigentümer diesen Anspruch selbstverständlich.
(BGH, Urteil v. 14.11.2025, V ZR 190/24)

Seit Mai 2024 existiert eine EU-Verordnung, die den Datenaustausch mit den Behörden für kurzzeitige Vermietungen über Online-Plattformen wie Airbnb erleichtern soll. Diese EU-Vorgaben werden nun in nationales Recht umgesetzt.
Wenn Sie Kurzzeitvermieter sind, ist folgendes geplant:
Die Kurzzeitvermietung von möblierten Unterkünften über Online-Plattformen, wie Airbnb, Booking.com oder TripAdvisor ist in Mode – häufig als Ferienwohnung. In der Europäischen Union (EU) machen solche Angebote nahezu 25% aller Touristenunterkünfte aus.
Das Bundeskabinett hat am 6.11.2025 den Entwurf für ein sog. Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz beschlossen. Dieser Gesetzentwurf wird die im Mai 2024 in Kraft getretene EU-Verordnung in nationales Recht umsetzen. Dabei soll unter anderem eine Errichtung einer zentralen digitalen Zugangsstelle bei der Bundesnetzagentur erfolgen.
Gemäß diesem Referentenentwurf soll bei der Bundesnetzagentur besagte einheitliche Zugangsstelle mit Geltungsbeginn der EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung am 20.5.2026 die Arbeit aufnehmen. Geplant ist dies als „Serviceplattform“: Die Online-Vermarkter der Kurzzeitunterkünfte müssen die Buchungsdaten dann digital und automatisiert übermitteln, wobei dazu berechtigte Behörden diese Daten dann künftig direkt bei der zentralen Zugangsstelle abrufen können. Die Bundesnetzagentur zeichnet dann für die Umsetzung der Verordnung verantwortlich.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) habe dieses Vorhaben begrüßt. In den Medien wird deren Präsidentin zitiert "Es braucht dringend mehr Transparenz und Kontrolle auf dem bislang undurchsichtigen Markt für Kurzzeitvermietungen, der häufig mit der Vermietung möblierter Wohnungen einhergeht". Diese Auffassung des Deutschen Mieterbundes als Interessenvertretung der Mieter ist nachvollziehbar – konkurrieren die in der Kurzzeitvermietung befindlichen Wohnungen natürlich mit dem freien Wohnungsmarkt und stehen diesem nicht zur Verfügung. Durch die Einbindung der Bundesnetzagentur als einheitliche digitale Zugangsstelle könnten Städte und Gemeinden künftig einfacher Verstöße erkennen und dagegen vorgehen. Ob diese EU Verordnung respektive der Referentenentwurf das als Monstranz vor sich her getragene Postulat des Bürokratieabbaus erfüllt, oder nicht doch erneute Melde- und Mitteilungspflichten der Vermieter mit sich bringt, nebst Behördenkontrolle und wie es mit Fragen des Datenschutzes aussieht, mag jeder selbst beantworten.
Konsequent unterstützt der Mieterbund daher die Vorschläge des Bundesrates, Kurzzeitvermietungen zeitlich auf sechs Monate zu begrenzen und Kettenmietverträge im Lichte des Zweckentfremdungsverbotes zu verbieten.
Der Europäischen Gerichtshofs (EuGH) hatte am 22. September 2020 geurteilt, wonach die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden kann. Das sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein "zwingender Grund des Allgemeininteresses", bei Flächen mit Wohnungsknappheit und Mangel an bezahlbaren Wohnraum. Eine gesetzliche Genehmigungspflicht verstoße nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie.

Das Landgericht Berlin II vertritt mit deren Mietberufungskammer regelmäßig die Auffassung gegen den BGH, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB des Mieters nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs rückwirkend unwirksam mache. Der Bundesgerichtshof hat unlängst, nämlich am 23.07.2025, zu Az. VIII ZR 287/23, mit Urteil seine bisherige Rechtsprechung der letzten Jahre (nämlich BGH-Urteil vom 09.04.2025, Az. VIII ZR 145/24; Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 307/21; Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20) bekräftigt, wonach die Schonfristzahlung lediglich Anwendung bei der fristlosen Kündigung findet, jedoch nicht bei einer zusätzlich erklärten ordentlichen Kündigung wegen Minderzahlung des Mieters.
Der Gesetzgeber hat im aktuellen Koalitionsvertrag 2025 in Aussicht gestellt, durch eine Gesetzesänderung die Möglichkeit einer einmaligen Heilung der Nichtzahlung der Miete/qualifizierter Mietverzug auch bei der ordentlichen Kündigung durch eine Schonfristzahlung künftig einzuführen. Dies lässt den Schluss zu, dass der Gesetzgeber genau das nicht möchte, was das Landgericht Berlin II derzeit urteilt. Wichtig ist die Erkenntnis, dass der BGH bei seiner Rechtsauffassung bleibt, da die Nichtzahlung von Mieten für private Vermieter häufig spürbare wirtschaftliche Konsequenzen nach sich zieht.

Während bei der Mietnebenkostenabrechnung Vermieter ganz ausdrücklich keinen Gewinn machen dürfen, sondern die verauslagten Positionen eins zu eines an die Mieterseite durchreichen müssen, besteht Konsens darüber, dass Vermietung grundsätzlich für die Vermieterseite gewinnbringend sein darf. Kritisch wird dies aber in bestimmten Konstellationen der Untervermietung gesehen. Der BGH hat derzeit einen Streitfall zu verhandeln, bei dem eine Vermieterin für eine Zwei-Zimmer-Wohnung eine Netto-Kaltmiete von € 460,00 im Monat angesetzt hat. Der Mieter hat berechtigt untervermietet und hat seinerseits gegenüber seinem Mieter € 962,00 monatlich in Ansatz gebracht, weshalb die Vermieterin ihrem Mieter, der untervermietet hat, gekündigt hatte. Gegen diese Kündigung hat sich der Mieter zur Wehr gesetzt. Sinn und Zweck von Untervermietungen sei es, dass der Mieter die Wohnung halten könne, wenn er beispielsweise für eine beschränkte Zeit im Ausland sei, so der Vorsitzende Richter am VIII. Zivilsenat Ralph Bünger. Die Untervermietung solle den Mieter entlasten und dessen Kosten verringern. Ob und unter welchen Voraussetzungen mit Untervermietungen Gewinne erzielt werden dürfen, ist umstritten. Das Urteil des VIII. Zivilsenats wird für den 28.01.2026 erwartet.

Bis dato gilt eine Streitwertgrenze von € 5.000,00 für die Zuständigkeit ausschließlich zu den Amtsgerichten, zusätzlich besondere Sonderzuweisungen: So sind beispielsweise sind sämtliche Streitigkeiten in der Wohnraummiete den Amtsgerichten zugewiesen, unabhängig vom Streitwert oder Gegenstandswert.
Diese Streitwertgrenze soll nun angehoben werden, was in den letzten Jahren in der Politik immer wieder diskutiert worden war. Künftig sollen Streitigkeiten mit einem Gegenstandswert bis € 10.000,00 an den Amtsgerichten verhandelt werden können. Auch im Bereich des Nachbarschaftsrechts soll es eine Sonderzuweisung generell in die Zuständigkeit der Amtsgerichte geben, also auch dort unabhängig vom Gegenstandswert des Verfahrens. Geplant ist, andere Rechtsstreitigkeiten, beispielsweise im Arzthaftungsrecht oder im Vergaberecht grundsätzlich den Landgerichten zuzuweisen, damit es weiter zu einer Spezialisierung in der Justiz kommt. Der Gesetzesentwurf, den das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz vorbereitet hat, ist am 24. Juni 2025 veröffentlicht worden.

Der Bundesrat hat nun den sogenannten KostBRÄG 2025 zugestimmt. Hierin enthalten ist auch eine Anpassung der Rechtsanwaltsvergütung. Wann das Gesetz in Kraft tritt, ist im Augenblick noch offen. Der Bundestag selbst hatte am 31. Januar 2025 zugestimmt. Mit diesem Gesetz werden die Vergütungen einiger Berufsgruppen angepasst. Dies betrifft neben der Anwaltschaft auch Betreuer, Vormünder, Sachverständige und andere. Die Wertgebühren werden um 6%, Betragsrahmen und Festgebühren um 9% angehoben. Die Prozesskostenhilfevergütung wird an die Wahlanwaltsvergütung weiter angeglichen.
Die Gerichtsgebühren sollen dann in gleicher Höhe wie die Anwaltsgebühren angehoben werden. Voraussichtliches Inkrafttreten ist am 1. Mai 2025 oder am 1. Juni 2025. Damit erhöhen sich einmal mehr die Kosten für das Prozessieren, beziehungsweise das Aufsuchen eines Rechtsanwaltes.

Laut einem Bericht von NTV Wirtschaft vom 3. Februar 2025 auf der Basis einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln sind im 4. Quartal 2024 die Neuvertragsmieten um durchschnittlich 4,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Besonders eklatant zeigt sich dies in Berlin mit 8,5 %, Essen 8,2 %, Frankfurt am Main 8,0 %, Leipzig 7,3 % und Düsseldorf 7,2 %.
Bei den Veränderungen der Kaufpreise in den 10 größten deutschen Städten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigt sich nur bei der Stadt Essen ein Aufschlag von 8,3 %. Bei anderen Städten bleibt der Vergleich unter der 1 % - Marke (Berlin 0,9 %, Hamburg 0,6 %, Frankfurt 0,1 %, Leipzig 0,1 %).
Ursache für die Mietzinstreiber sei die sinkende Zahl an Baufertigstellungen, die Auswirkungen auf den Mietmarkt hat. Nach dem Institut der deutschen Wirtschaft zu Folge wurden 2024 lediglich 260.000 neue Wohnungen gebaut. In 2025 könnten dies noch weniger sein, was hinter dem Bedarf zurückfällt. Für das Jahr 2025 rechnet das IW mit einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise wegen stabil bleibender Bauzinsen und steigenden Einkommen trotz angespannter Konjunktur.

Nach einem Bericht des Handelsblattes möchte Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia nun den Mitbewerber, die Deutsche Wohnen (DW) vollständig übernehmen. Zur Erinnerung: Es ist nahezu 4 Jahre her, als Vonovia knapp 90% der Deutsche Wohnen übernommen hat, wobei den Aktionären € 52,00 pro Aktie plus eine jährliche Sonderdividende geboten worden waren. Nach Informationen der Zeitung soll Vonovia damals ca. 19 Milliarden Euro gezahlt haben. Nun geht es um die restlichen 10% der DW. Im Herbst letzten Jahres war zunächst ein sogenannter Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag geschlossen worden. In den nächsten Tagen werden die Aktionäre von DW, wie auch die Aktionäre von Vonovia außerordentliche Hauptversammlungen abhalten, um den Deal zu beschließen. Übernehmer sei ein Joint Venture aus dem Finanzinvestor Apollo zusammen mit Vonovia.
Wermutstropfen für die Allgemeinheit: Bei dieser Art Deal fällt wohl keine Grunderwerbssteuer an, weil nur Anteile an Gesellschaften verschoben werden.